W małych wspólnotach mieszkaniowych, czyli takich, które funkcjonują w budynkach mieszczących do siedmiu lokali włącznie, nie ma obowiązku powoływania zarządu, który kierowałby sprawami wspólnoty i reprezentowałby właścicieli lokali. Prawo (art. 19 Ustawie z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali zwanej dalej WłLoU) dopuszcza możliwość sprawowanie takiego zarządu bezpośrednio przez wszystkich właścicieli (tzw. zarząd właścicielski).
W małej wspólnocie obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Narzucają one na właścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Decyzje w zakresie zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów. Chyba że właściciele jednomyślnie zadecydują, że będą głosować według zasady: „jeden właściciel – jeden głos”.
W przypadku decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W małej wspólnocie możliwy jest także zarząd za formalnym zleceniem. Jest to równoznaczne z powierzeniem spraw wspólnoty w ręce osoby fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 WłLoU) bądź powołaniem formalnego zarządu (art. 20 ust 1 WłLoU). Powierzenie zarządu na mocy Ustawy o własności lokali skutkuje nakazem stosowania jej przepisów w funkcjonowaniu wspólnoty.
Jak zarządzać małą wspólnotą?
Warto także pamiętać, że w małej wspólnocie, gdzie właścicielom łatwiej o sprawniejszą organizację, zarządzanie realizowane przez licencjonowanego zarządcę może okazać zbyteczne (tj. zbyt kosztowe). Tak więc wybór formy zarządu nieruchomością pozostaje w gestii właścicieli. Wspomniana ustawa niewątpliwie wprowadza pewne udogodnienia, jak chociażby brak konieczności powoływania zarządu (tzw. zarząd właścicielski).
