paź 2, 2020 | blog
Aby móc głosować na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej według zasady „jeden właściciel – jeden głos” należy podjąć stosowną uchwałę, za którą opowiedzą się właściciele lokali mający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wówczas głos każdego z właścicieli jest równy i znaczy tyle samo, dominujący właściciel nie posiada kontroli nad głosowaniem, a interesy i zdanie mniejszościowych udziałowcy są tak samo ważne.
Tryb głosowania według wspomnianej zasady jest możliwy w przypadku, gdy suma udziałów nie równa się 1 (tj. 100 %) lub większość (tj. ponad 50%) udziałów należy do jednego właściciela albo zachodzą równocześnie obydwa te warunki (art. 23 ust. 2a Ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali) .
paź 2, 2020 | blog
Administrator a zarządca nieruchomości to pojęcia, które są często stosowane zamiennie, mimo że w praktyce występuje wyraźne rozbicie czynności zarządzania nieruchomościami na administrowanie i zarządzanie.
I tak administrowanie, to zbiór czynności związanych z bieżącą obsługą nieruchomości wspólnej. Wykonywanie czynności zmierzających do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości bez zmiany jej stanu fizycznego lub prawnego, bez prawa reprezentowania właściciela, jak i bez prawa decydowania o nakładach innych niż wynika to z dyspozycji właściciela. Osoba pełniąca funkcję administratora sprawuje pieczę nad bieżącą kontrolą i przeglądami technicznymi, naprawą i konserwacją budynku, sprzątaniem i wywozem nieczystości celem utrzymaniem czystości i porządku w nieruchomości. Administrator nie musi posiadać żadnego specjalnego wykształcenia ani też żadnej licencji, więc może nim być praktycznie „każdy”.
Jednakże zupełnie inaczej przedstawia się kwestia zarządzania. Wedle Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami (art. 184a). Poza tym zarządzanie nieruchomością jest znacznie szerszym zakresem działalności, a działalność zarządcy obejmuje także administrowanie. To podejmowanie wszelkich decyzji i wykonywanie wszelkich czynności odnoszących się do nieruchomości, wynikających z praw przysługujących właścicielowi, w tym decyzje związane z dysponowaniem nieruchomością (jak sprzedaż, darowizna, wynajem czy likwidacja), jej utrzymaniem i zmianą standardu technicznego
Zgodnie z art. 184b ww. ustawy zarządzanie wiąże się z prawem do podejmowania decyzji. Takich uprawnień nie posiada administrator a zarządca nieruchomości posiadać je musi. W przypadku administratora nie ma takiej konieczności, gdyż w swojej działalności ogranicza się wyłącznie do wypełniania woli zarządu.
O ile w praktyce łatwo dokonać rozróżnienia między administratorem a zarządcą, o tyle trudniej dostrzec te różnice na gruncie prawa, ponieważ nie istnieją przepisy prawne regulujące działalność administratora. Tak więc kwestia rozróżnienia tych dwóch funkcji dla niektórych osób nadal pozostaje dyskusyjna.
paź 2, 2020 | blog
Sposób, w jaki zawierana umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, regulują przepisy Ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (zwana dalej WłLoU) oraz Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z tego pierwszego aktu prawnego wynika, iż zarząd nieruchomością można powierzyć osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 WłLoU ). Zarząd, o którym mowa w ustawie nie musi być koniecznie sprawowany przez licencjonowanego zarządcę ani przez osobę/-y wybraną/-e z grona właścicieli. Właściciele lokali za pomocą formalnego zlecenia (uchwała właścicieli zaprotokołowana przez notariusza albo umowa o zarządzanie zawarta w formie aktu notarialnego) powierzają zarząd nieruchomością przedsiębiorcy albo spółce zarządzającej nieruchomościami. Tak więc brak poświadczenia notarialnego umowy o zarządzanie w tym przypadku skutkuje jej nieważnością.
Z kolei ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Obowiązkowym załącznikiem do umowy jest kopia dokumentu ubezpieczenia. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości nie dostarczył kopii aktualnej polisy, strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym (art. 186 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami).
paź 2, 2020 | blog
Nie wszystkie dochody uzyskiwane przez wspólnoty mieszkaniowe podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego, o czym informuje bliżej art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Czy zatem odsetki od lokat bankowych wspólnot mieszkaniowych podlegają opodatkowaniu? Jedynie dochody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów zostały objęte ustawowym zwolnieniem. I właśnie ten zapis prawny określający zakres zwolnienia powoduje najwięcej dyskusji, błędnych interpretacji czy wręcz nadinterpretacji.
Niektóre ze wspólnot lokujących w bankach wpłaty od właścicieli lokali i innych mieszkańców twierdzą, iż odsetki od tych środków nie stanowią ich przychodu, więc mogą być zwolnione z CIT. Należy tu podkreślić, iż wspólnotom tym chodzi o odsetki, które przeznaczają na utrzymanie budynku i powierzchni wspólnych (klatki schodowe, strychy, garaże etc.) oraz konserwację urządzeń technicznych wspólnie użytkowanych przez mieszkańców (dźwigi osobowe, hydrofornie, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne etc.).
Odsetki od lokat bankowych wspólnot mieszkaniowych – jak są kwalifikowane?
Jednakże organy podatkowe kwalifikują odsetki od lokat bankowych wspólnot mieszkaniowych jako przychody inne niż te uzyskiwane z gospodarki nieruchomościami. Takie stanowisko zabrał Dyrektor Katowickiej Izby Skarbowej. W jego opinii (Indywidualna Interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 4.07.2011 r.) dochód uzyskany z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na lokatach bankowych jest osiągany z kapitałów pieniężnych, nie zaś z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowisko takie również popiera Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 20 maja 2011 r. ( sygn. akt II FSK 80/10).
W świetle obowiązującego prawa odsetki od lokat bankowych nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, mimo że są później przekazywane na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Toteż wspólnoty nie mogą przychodów z lokat zaliczać do przychodów zwolnionych z CIT.
Natomiast za wolne od podatku CIT organy podatkowe uznają odsetki od środków finansowych zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym wspólnoty, jeżeli dotyczą zasobu mieszkaniowego. Z punktu widzenia fiskusa istotny jest fakt spełnienia trzech warunków (podmiot uzyskujący dochody, źródło ich uzyskania oraz cel ich przeznaczenia). Dopiero jednoczesne wystąpienie tych trzech przesłanek uprawnia do ulgi podatkowej.
paź 2, 2020 | blog
Regulamin porządku domowego czy inaczej porządek domowy to wewnętrzny dokument regulujący funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Wzmiankę na temat tego rodzaju regulacji można odnaleźć m.in. w Ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).
Ustawodawca dosyć często posługuje się pojęciem regulamin porządku domowego, nie omawiając szerzej znaczenia tego pojęcia. Z zapisów wspomnianej ustawy można wywnioskować, iż zasadniczo dokument ten służy określeniu minimalnych standardów współżycia sąsiedzkiego między właścicielami i najemcami wszystkich lokali w budynku.
Istnienie tego dokumentu ma umożliwić sprawniejszą ochronę interesów członków wspólnoty. Regulacje w nim zawarte mają na celu znaczące ograniczenie, a nawet wyeliminowanie uciążliwego zachowania innych lokatorów. Chodzi tu przede wszystkim o wystrzeganie się hałaśliwego zachowania, które mogło by utrudnić życie innych osób w budynku. Co więcej, dokument ten powinien określać sposób przygotowania się i udziału członków wspólnoty w corocznych zebraniach ogółu właścicieli, a także informować o finansowych zobowiązaniach właścicieli lokali wobec wspólnoty. Poza tym w porządku wewnętrznym można zawrzeć informacje o miejscach zakazanych do parkowania samochodów, zawieszania ogłoszeń i ulotek reklamowych czy montowania szyldów. Nie mniej istotne jest sprecyzowanie w regulaminie dokładnych godzin, w których obowiązuje cisza nocna.
Regulamin porządku domowego – egzekwowanie
Tworzeniem, aktualizacją oraz egzekwowaniem porządku domowego co do zasady powinien zajmować się zarząd wspólnoty bądź jej zarządca. W kompetencjach tych organów leży właśnie opracowanie regulaminu w formie pisemnej i dopilnowanie, aby każdy z właściciel zapoznał się z jego treścią, najlepiej już na samym początku swojego członkowstwa we wspólnocie.
Przy doręczeniu porządku domowego nie należy zapominać o najemcach lokali, gdyż w art. 683 Kodeksu cywilnego zapisano, iż najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Poza tym zgodnie z art. 685 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zawartych w umowie jeżeli najemca w sposób rażący narusza ustalenia regulaminu bądź poprzez swoje niewłaściwe zachowanie uprzykrza życie innym mieszkańcom.
Należy zauważyć, iż celem regulaminu porządku domowego jest nie tylko wprowadzenie porządku w budynku, lecz również ochrona interesów jego mieszkańców. Wykraczanie przeciwko porządkowi niesie poważne sankcje opisane w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i Ustawie Kodeks cywilny.
paź 2, 2020 | blog
Nie podlega żadnej wątpliwości, iż każdy właściciel lokalu w nieruchomości wspólnej powinien ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także części wspólnej budynku. W myśl art. 15 Ustawy o własności lokali opłaty należy uiszczać każdorazowo do 10 dnia miesiąca. W przypadku opóźnień w płatności zaliczek wspólnocie mieszkaniowej przysługują konkretne prawa wynikające z ustawy.
Zgodnie z brzmieniem art. 481 § 1 Ustawy Kodeks cywilny: Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Ten zapis prawny ma głównie na celu chronić prawa współwłaścicieli, gdyż zaległości finansowe jednego właściciela obciążają pozostałych członków wspólnoty, którzy na te opłaty muszą się złożyć.
Ponieważ prawo przewiduje możliwość naliczania karnych odsetek wspólnota mieszkaniowa nie musi podejmować żadnych dodatkowych działań czy też decyzji w tej sprawie. Natomiast w przypadku, gdy zechce ustalić wyższą niż ustawowo przewidziana wysokość, jaką wynoszą odsetki od nieterminowych wpłat właścicieli wówczas niezbędne jest podjęcie uchwały. Obecnie ustawowa wysokość odsetek karnych wynosi 11,25% w skali roku (od 5 października 2023 r.). Co ważne poziom odsetek można podnieść, nie przekraczając jednak ustawowej wysokości maksymalnej.
Z tego co zostawało wyżej opisane wynika, iż wyrozumiałość, a wręcz pobłażliwość wspólnot mieszkaniowych w nieterminowych płatnościach zaliczek przez niektórych ich członków nie jest przejawem opłacalnego, a tym bardziej preferowanego działania.
