Powodów do zmiany zarządcy nieruchomości może być naprawdę wiele. Kiedy wiadomo, że trzeba coś zrobić w tym temacie? Szczególnie wówczas, gdy zamieszkanym przez nas budynku wciąż nie została podłączona kanalizacja, gdy klatka schodowa straszy niechlujnym wyglądem i nie może doczekać się profesjonalnego jej odnowienia lub wówczas, gdy na korytarzach w budynku panują wciąż ciemności, a bezpieczne przemieszczanie się między kondygnacjami jest utrudnione. Powodem do odwołania zarządcy nieruchomości będzie też niereagowanie na problemy zgłaszane przez mieszkańców budynku. Tego rodzaju sytuacje wynikają z niczego innego jak z nieudolnego zarządzania nieruchomością. Czy można je bagatelizować? Oczywiście, że nie! Co można zrobić więc, by zmienić zarządcę nieruchomości powołanego przez dewelopera? Jakie kroki należałoby podjąć, by w budynku przez nas zamieszkałym w końcu mieszkało się lepiej?
Obowiązki zarządcy nieruchomości
Zanim przejdziemy do kwestii odwoływania czy zmiany zarządcy nieruchomości, warto wiedzieć, jakie obowiązki ma osoba zajmująca to stanowisko. Z zapisów art. 184b Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że do głównych obowiązków zarządcy nieruchomości należy realizacja bieżących spraw związanych z nieruchomością, organizacja i nadzór prowadzonych remontów, pilnowanie porządku domowego, utrzymywanie nieruchomości we właściwym stanie technicznym czy organizacja firmy sprzątającej teren wspólnoty. Czy to wszystko? Okazuje się, że nie. Zarządca wywiązujący się ze swoich obowiązków będzie też podpisywał umowy z firmami zewnętrznymi, np. na dostawę mediów, będzie zwoływał zebrania, organizował głosowania, ale i informował mieszkańców o swojej działalności. Jeśli stwierdza się, że aktualny zarządca nienależycie wypełnia swoje obowiązki, wówczas warto pomyśleć o jego odwołaniu. Jak tego dokonać, by wszystko było zgodne z prawem i by osiągnąć zamierzony sukces? O tym piszemy w dalszej części artykułu.
Kiedy można odwołać zarządcę?
Jeśli dochodzi do sytuacji, gdy zarządca budynku nienależycie wykonuje swoje obowiązki, zaniedbuje zarządzanie nieruchomością i działa na szkodę lokatorów mieszkających w danym budynku, można go odwołać. Nie stanie się to jednak ot tak, na pstryknięcie palcem. Żeby działanie lokatorów było zgodne z prawem, należy zwołać nadzwyczajne zebranie wspólnoty. Do jego powołania konieczny jest wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10% udziałów w nieruchomości. Gdzie sprawdzić, ile udziałów we wspólnocie posiada każdy z naszych sąsiadów? Warto skorzystać z przeglądarki ksiąg wieczystych, udostępnionej bezpłatnie przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Tam właśnie znajdziemy wszelki interesujące nas informacje. Należy też pamiętać, że osobami, od których można zebrać podpisy w sprawie zwołania zebrania wspólnoty, będą wyłącznie właściciele lokali, nikt inny.
Uchwała o odwołaniu zarządcy
Podczas nadzwyczajnego zebrania wspólnoty możliwe będzie przyjęcie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, a następnie zgłoszonej do sądu wieczystoksięgowego. Czy o planowanym zebraniu należy poinformować obecnego zarządcę nieruchomości? Oczywiście, że tak. Aby zapobiec utrudnianiu przez zarządcę spotkania właścicieli, dobrze jest przesłać szczegółowy harmonogram planowanego zebrania i określić jego konkretną datę oraz godzinę. Przy tworzeniu pisma warto zasięgnąć fachowej rady dobrego prawnika lub firmy, która miałaby zastąpić obecnego zarządcę nieruchomości. W przypadku poprawnie sformułowanego wniosku obecny zarządca nieruchomości nie będzie miał innego ruchu, jak poinformować o terminie planowanego nadzwyczajnego zebrania wspólnoty. Warto pamiętać, że ma on obowiązek powiadomienia wszystkich współwłaścicieli o terminie zebrania na 7 dni przed datą, na którą spotkanie to zaplanowano. Jeśli obawiamy się, że nie dopełni swojego obowiązku – możemy mu w tym pomóc i samodzielnie powiadomić wszystkich zainteresowanych. Nie można zapomnieć i o zaproszeniu notariusza, który poświadczy odwołanie zarządy zaniedbującego swoje obowiązki.
Gdy zarządca nie chce ustąpić
Zdarzają się sytuacje, w których zarządca nieruchomości ani myśli ustąpić ze stanowiska. Co wówczas należałoby zrobić? W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak zgłosić sprawę do sądu. Organ sądowniczy do czasu dokładnego zbadania i rozpatrzenia sprawy powoła zarządcę sądowego. I to on będzie pełnił obowiązki dotychczasowego zarządy nieruchomości. Warto podkreślić jednak, że sprawa sądowa toczyć się będzie w trybie nieprocesowym, co w praktyce może oznaczać, że termin jej rozpatrzenia może wynosić co najmniej kilka miesięcy (a nawet kilka lat!).
Dobrze wiedzieć też, gdzie szukać pomocy, by jak najszybciej i najskuteczniej zmienić dotychczasowego zarządcę nieruchomości. Po radę i wsparcie zgłosić się można np. do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Stosowanie klauzuli niezgodnych z prawem
Nierzadko zdarza się tak, że deweloperzy w umowie deweloperskiej podają informację o tym, że wieloletnim zarządcą nieruchomości będzie konkretna firma. Tego rodzaju zapis zaliczany jest do klauzul niedozwolonych – rażąco niekorzystnych – czyli w praktyce niewiążących w żaden sposób klientów dewelopera. Jeśli zaistnieje taka właśnie sytuacja, warto wiedzieć, komu ją zgłosić. Listę klauzul niedozwolonych prowadzi Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji i właśnie do tej instytucji należy zgłosić istnienie takiego właśnie zapisu w umowie deweloperskiej.
Zmiana zarządcy w małej wspólnocie
Wiadomo już, w jaki sposób można zmienić zarządcę nieruchomości w dużej wspólnocie. A jak dokonać tego we wspólnocie, która składa się z trzech lokali lub mniej? Wówczas należy wypowiedzieć umowę o zarządzanie i złożyć ją na ręce dotychczasowego zarządcy budynku. Dokument ten powinien zostać podpisany bezpośrednio przez właścicieli lokali. Podpisując wypowiedzenie umowy zarządzania, warto pamiętać jednak o obowiązującym okresie wypowiedzenia. Ten wynosi zazwyczaj od jednego do trzech miesięcy. Trzeba liczyć się więc z tym, że w okresie wypowiedzenia dotychczasowy zarządca ma prawo wciąż wykonywać swoją pracę.
Najczęstsze problemy przy zmianie zarządcy nieruchomości
Udana zmiana dotychczasowego, niesolidnego zarządcy nieruchomości może spowodować pojawienie się kolejnych problemów. Jakich? Trzeba pamiętać, że każdy ustępujący ze stanowiska zarządca powinien rozliczyć się z dokumentów. Nierzadko to właśnie wówczas wychodzą na jaw różnego rodzaju zaniedbania: brak płynności finansowej, niepełne księgowanie wpłat czy wysokie zadłużenie.
Dobry zarządca nieruchomości – czyli jaki?
Czy każdy może być dobrym zarządcą nieruchomości? Z pewnością nie. Aby można było z powodzeniem pełnić funkcję cenionego i profesjonalnego zarządcy budynku mieszkalnego, warto posiadać nie tylko doświadczenie branżowe, ale również szeroką wiedzę z zakresu prawa. Dobrze też, jeśli nowy zarządca nieruchomości jest osobą sprawdzoną przez właścicieli lokali mieszkalnych i dobrze im znaną. Nikt przecież nie chciałby dopuścić do sytuacji, by po zmianie zarządcy nieruchomości zaraz trzeba było szukać kolejnego kandydata na objęcie tego stanowiska.
Słowem podsumowania
Jak zmienić zarządcę nieruchomości? Najlepiej jest postawić na zorganizowanie nadzwyczajnego zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Warto pamiętać, że zarządca, którego chcemy odwołać, nie może nie zgodzić się na zorganizowanie takiego spotkania. Co więcej – na zebranie zaprośmy też notariusza, który swoim podpisem poświadczy odwołanie zarządcy. Dobrze jest pamiętać i o tym, by po odwołaniu niesumiennego zarządcy, powołać następnego. W tym celu należy wybrać zarząd spośród mieszkańców wspólnoty. Wybrane osoby będą musiały z kolei zająć się wyborem kolejnej firmy zarządzającej nieruchomością. Nic nie stoi też na przeszkodzie, by na zebraniu odwołującym dotychczasowego zarządcę, mógł być obecny ten nowy.
