Rozliczanie ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Maj 11, 2021 | blog | 0 komentarzy

Rozliczanie ciepła we wspólnocie to trudny temat. Koszty centralnego ogrzewania w budynkach wielorodzinnych, mimo wielu ustaleń prawnych i orzeczeń, wciąż budzą sporo kontrowersji wśród mieszkańców bloków. Co warto wiedzieć o zasadach rozliczania ciepła we wspólnocie mieszkaniowej? Na jakiej podstawie wyliczane są koszty centralnego ogrzewania? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prezentujemy w poniższym wpisie. Wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszamy do lektury!

Podstawa prawna rozliczania ciepła

Bazując na ustaleniach paragrafu 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 roku, w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło wynika, że obowiązkiem przedsiębiorstwa energetycznego jest prowadzenie rozliczeń ciepła z odbiorcami na podstawie odczytów wskazań układów pomiarowo – rozliczeniowych. Te są zamontowane na przyłączach do węzłów cieplnych lub znajdują się w innych miejscach, w których dochodzi do rozgraniczenia eksploatacji różnych urządzeń bądź instalacji. Odczyty układu pomiarowo – rozliczeniowego będą wskazywać ilość ciepła pobranego na potrzeby całego budynku, a przy tym będą uwzględniać także ciepło zużyte do podgrzewania wody pobieranej z wodociągów.

Tu warto dodać, że żaden z istniejących przepisów nie zobowiązuje wcale przedsiębiorstw energetycznych do tego, by utrzymywały odrębne układy pomiarowo – rozliczeniowe czy prowadziły odrębne odczyty ilości pobranego ciepła ze zróżnicowaniem na ciepło pobrane na konkretne cele, jak też na poszczególne pomieszczenia wyodrębnione w danym budynku. Podstawą rozliczeń zakładu energetycznego z budynkiem wielolokalowym pozostaje więc rozliczanie z ilości ciepła dostarczanego do całego budynku, a nie do jego poszczególnych pomieszczeń. Warto też dodać, że wyszczególnieniem objęte zostały wyłącznie cele, na które ciepło będzie zużywane – tu mowa głównie o ogrzewaniu oraz podgrzewaniu wody użytkowej. 

Oczywiste pozostaje więc także to, że umowa podpisana przez przedsiębiorstwo energetyczne, zawierana jest z właścicielem budynku wielolokalowego lub zarządcą tego obiektu. Ten ostatni występuje jako odbiorca ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 Prawa energetycznego. Błędnym przekonaniem jest to, jakoby ta umowa została podpisana z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami.

Kto powinien rozliczyć ciepło dostarczone do budynku?

Zgodnie z przepisami, na mocy zapisu art. 45a Prawa energetycznego, osobą zobowiązaną do rozliczenia kosztów ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego, pozostaje właściciel takiego obiektu lub jego zarządca. Do jego obowiązków zaliczyć trzeba będzie konieczność rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne oraz użytkowe w danym budynku.

Koszty ciepła – jak właściwie je obliczyć?

Przyjmuje się, że w związku z fizycznymi właściwościami ciepła, dość trudno jest wyznaczyć jedną, doskonałą metodę rozliczania kosztów ogrzewania w blokach mieszkalnych. Warto podkreślić, że najlepszym rozwiązaniem będzie jedynie oszacowanie ilości ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia. Wszystko dlatego, że ciepło znane jest z przenikania przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. W jaki sposób więc najwłaściwiej i najbardziej rzetelnie powinno rozliczać się koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych? Sprawdziliśmy to – podpowiadamy więc.

Różne metody rozliczania kosztów

Opłaty ponoszone na centralne ogrzewanie mogą być rozliczane na różnych zasadach. Dopuszcza się tworzenie rachunków na podstawie wskazań ciepłomierzy, jak i urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów. Praktyką jest również rozliczanie kosztów według powierzchni lub kubatury lokalu. Tu warto jeszcze dodać, że koszty centralnego ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego przyjmują powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni, lub kubatury zajmowanych lokali. 

O tym, która z form rozliczania kosztów ciepła będzie ostatecznie obowiązywała w danej wspólnocie, decydować będzie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego. Do tego należy pamiętać też o tym, że wybrana metoda powinna zostać ujęta w wewnętrznym regulaminie rozliczeń ciepła. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej regulamin ten powstaje w drodze uchwały właścicieli lokali. Dokument ten powinien również zostać przedstawiony do wiadomości lokatorów zamieszkujących w danym budynku w terminie nie późniejszym, niż 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

Dodatkowo nie należy też zapominać i o tym, że wybrany sposób rozliczania kosztów ciepła powinien uwzględniać współczynniki wyrównawcze, które wynikają z położenia lokalu w bryle budynku. Do tego nie bez znaczenia ma być także generowanie energooszczędnych zachowań użytkowników lokali, jak i ustalanie opłat w taki sposób, by koszty te odpowiadały zużyciu ciepła.

Ważne wewnętrzne regulaminy rozliczania

W związku z brakiem spójnych i kompleksowych przepisów regulujących sposób rozliczania kosztów ogrzewania, istotną rolę grać będą wewnętrzne regulaminy rozliczania funkcjonujące we wspólnotach mieszkaniowych. Jakie systemy spotkać można najczęściej? Będzie to z pewnością opcja rozliczania kosztów ciepła w systemie indywidualnego rozliczania oraz druga możliwość – rozliczanie w sposób ryczałtowy. Druga opcja występuje wszędzie tam, gdzie brak jest urządzeń pomiarowych w danym lokalu mieszkalnym. Choć wariant ten może niektórych zaciekawić, to jednak należy podkreślić, że stawka ryczałtowa zazwyczaj wiązać się będzie z wyższą wysokością, niż stawka obowiązująca przy wskazaniach wynikających z odczytów urządzeń pomiarowych. 

Ostatnie lata pokazują jednak, że coraz częstszą zasadą panującą w wielu wspólnotach czy spółdzielniach mieszkaniowych, jest zmierzanie do ograniczania kosztów ogrzewania nieruchomości. Zaobserwować można podejmowanie różnorodnych starań w tym zakresie, by uzmysłowić właścicielom lokali mieszkalnych, jak ważne jest oszczędzanie ciepła. Praktyka ta będzie miała ogromne znaczenie nie tylko w globalnym wymiarze, ale również i tym lokalnym. Zauważa się też tendencję do racjonalizacji korzystania z dostaw ciepła, co jest szczególnie widoczne w procesie rozliczania kosztów na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych,

Rozliczanie ciepła – jakie kryterium wybrać?

Lektura naszego wpisu pokazuje, że koszty centralnego ogrzewania mogą być dzielone nie tylko na podstawie odczytów wynikających ze wskazań podzielników ciepła. Mogą wynikać także z powierzchni lokali. Tym samym przyjmuje się, że odczyt ciepłomierza czy podzielnika może być tylko jednym ze składników metody obliczania całkowitego zużycia ciepła przez dany lokal. Z pewnością też postawienie tylko i wyłącznie na metodę rozliczania zużytego ciepła wynikającą ze stosunku do powierzchni poszczególnych lokali, nie będzie generować energooszczędnych nawyków użytkowników lub właścicieli lokali. 

Koszty stałe i zmienne ciepła

Koszty dostaw ciepła do budynku wielolokalowego podzielić można na koszty stałe oraz koszty zmienne. Do grupy tych pierwszych zalicza się koszty niezależne od faktycznego poziomu zużycia ciepła. Podstawą do ich ustalenia jest udział powierzchni użytkowej lub kubatury lokalu. Z kolei koszty zmienne dostaw ciepła ustalane są na bazie wskazań układu pomiarowo – rozliczeniowego. Jak opisane rodzaje kosztów wyglądają w praktyce? Zazwyczaj część opłat za energię cieplną ponoszona przez użytkowników danego lokalu, jest wyższa niż ta, która będzie wynikiem rozdzielenia kosztów stałych na lokatorów.

Z  kolei część zmienna będzie najczęściej mniejsza od tej, która byłaby wynikiem rozdzielenia kosztów zmiennych na poszczególnych lokatorów. Skąd ta zależność? Okazuje się, że jest bardzo prosta do wytłumaczenia. Wynika z tego, że część dostaw ciepła dostarczonych do budynku jest zużywana przez pomieszczeia znajdujące się w częściach wspólnych. Tu mowa głównie o piwnicach czy korytarzach. Do tego nie warto zapominać też o pomieszczeniach nieopomiarowanych. Takimi będą wnętrza pozbawione ciepłomierzy czy urządzeń wskaźnikowych, jak np. łazienki.

Błędy w rozliczeniach ciepła

Współcześnie w rozliczeniach kosztów ciepła, mimo rozwoju techniki, wciąż mogą wkraść się błędy. Ich źródła upatrywać należy najczęściej w niewłaściwym montażu podzielników ciepła w budynkach wielolokalowych. Nie zaleca się więc umieszczania podzielników w łazienkach oraz kuchniach w takich obiektach. Dzięki temu nie zaistnieje taka sytuacja, w której koszty centralnego ogrzewania mogłyby być błędnie rozliczane. Pominięcie wskazań podzielników w kuchni czy łazience ma decydować o tym, że koszty ciepła w danym lokalu będą dzielone maksymalnie sprawiedliwie, a przez to odpowiadać będą faktycznemu zużyciu ciepła w lokalach mieszkalnych. Nie zaistnieją wówczas też sytuacje, w których mogłoby dojść do różnego rodzaju przekłamań wynikających np. z ciepła wytwarzanego w inny sposób, niż przez grzejniki c.o. 

Rozliczanie ciepła przez profesjonalistów

Czy rozliczając koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej, nie warto korzystać ze wsparcia dobrej firmy specjalizującej się w tego rodzaju usługach? Oczywiście, że warto! Tym bardziej że jest to rozwiązanie o wiele prostsze i zdecydowanie bardziej skuteczne, niż miałoby się samodzielnie zajmować kwestiami związanymi z administracją czy rozliczeniami. Wspomniana opcja jest jedną z najwygodniejszych nie tylko dla mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej, ale również dla zarządcy danej wspólnoty. Warto wybierać usługi od najlepszych w branży i postawić na profesjonalne rozliczanie ciepła w budynkach wielolokalowych.

Kategorie