Prawa lokatorskie: wszystko, co musisz o nich wiedzieć

Maj 11, 2021 | blog | 0 komentarzy

Prawa lokatorskie mają chronić. Zobacz, jak to robią i dlaczego powinieneś mieć o nich jak najszerszą wiedzę!

Najem jest jedną z niezwykle popularnych form inwestowania posiadanych środków finansowych, ale nie tylko. To także ciesząca się ogromnym zainteresowaniem forma użyczenia mieszkania. Dwiema stronami umowy w takim przypadku pozostają najemca i wynajmujący. W jaki sposób regulowane są prawa tych osób? Wiele kwestii rozstrzygają stosowne rozwiązania prawne. Co warto wiedzieć o prawach lokatorskich? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prezentujemy w poniższym wpisie.

Podstawa prawna

Najważniejszym rozwiązaniem w zakresie zabezpieczenia praw najemcy oraz wynajmującego pozostaje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku (o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W jej zapisach znaleźć można wiele interesujących treści. Ważne pozostaje jednak to, że sama ustawa nie precyzuje spraw związanych z wynajmem mieszkań przez ich właścicieli. Kwestie te mogą być zawarte w regulaminie spółdzielni lub w statucie.

Co warto wiedzieć o najważniejszych zapisach z tejże ustawy? O czym warto wiedzieć, zanim podpisz się umowę najmu? Zapraszamy do lektury dalszej części naszego artykułu. Niebawem prawa lokatorskie będą Waszym konikiem!

Różnica między najemcą a wynajmującym

Choć współcześnie dostęp do wiedzy nie jest w zasadzie praktycznie niczym ograniczony, to wciąż wiele osób myli pojęcia najemca i wynajmujący. Różnicę między tymi pojęciami najlepiej wyjaśnia ustawa o ochronie praw lokatorów. W myśl jej zapisów lokator będzie najemcą lokalu lub osobą używającą danego lokalu, korzystając z innego tytułu prawnego niż prawo własności. Z kolei wynajmującym będzie właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba, z którą będzie wiązać najemcę stosunek prawny (najprościej: umowa wynajmu lokalu). W wielkim skrócie zaś, aby określić, jaka jest różnica między najemcą a wynajmującym, będzie stwierdzenie, że wynajmujący wynajmuje mieszkanie, a lokator najmuje dany lokal mieszkalny.

Istota spółdzielczego prawa do lokalu

Jest też jednak sposób na to, by nie trzeba było wynajmować mieszkania od kogoś. Jak tego dokonać? Wystarczy skorzystać ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Polega ono na przekazaniu przez spółdzielnię mieszkaniową swoim członkom lokali, które do nich należą. Tego typu mieszkania określa się mianem mieszkań lokatorskich. Istotną kwestią pozostaje to, że w takim przypadku spółdzielnia mieszkaniowa zachowuje prawo własności mieszkania oraz nim zarządza, jednak w rzeczywistości lokal ma najemcę. Warto dodać jeszcze, że spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego powstaje wyłącznie w kilku przypadkach. Jakich? Mowa o zawarciu pisemnej umowy między spółdzielnią a osobą, wniesieniu przez przyszłego najemcę wkładu mieszkaniowego w wysokości około 30% lub zobowiązaniu się przez najemcę do ponoszenia opłat wynikających z bieżącego użytkowania lokalu.

Jakie kwestie reguluje prawo spółdzielcze?

Według założeń spółdzielczego prawa lokatorskiego lokatorzy nie mają prawa własności. Nie mogą więc sprzedać lokalu mieszkalnego, założyć księgi wieczystej czy wziąć kredyt hipoteczny. Wszystko wynika z tego, że nie dysponują prawem własności. Ponadto są zobowiązani do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z użytkowaniem mieszkania spółdzielczego. Warto też wiedzieć, że prawo lokatorskie do mieszkania zakłada, że lokator korzysta z ochrony stanu posiadania. Co to oznacza w praktyce? To, że nie można bezprawnie usunąć go z zajmowanego lokalu – szczególnie wówczas, jeśli regularnie opłaca czynsz. Decydują o tym przepisy z nowelizacji ustawy z 2016 roku. Do tego warto również dodać, że mieszkanie lokatorskie nie może być dziedziczone. Choć kwestia ta wygląda nieco inaczej wówczas, gdy lokator wniesie wkład mieszkaniowy. Dodatkowo nie można zapominać i o tym, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania nie może być sprzedane, nie podlega egzekucji oraz nie może zostać podzielone.

O czym pamiętać, przed podpisaniem umowy wynajmu?

Czy decyzję o podpisaniu umowy wynajmu mieszkania warto podejmować pochopnie? Oczywiście, że nie. Tym bardziej że prawa i obowiązki dotyczyć będą obu stron umowy – w żadnym przypadku nie będą one jednostronne. Warto więc jeszcze przed podpisaniem dokumentu zdobyć aktualną wiedzę na temat praw lokatora. Do tego należy pamiętać też o tym, by spisać wszystkie ustalenia między stronami. Jest to szczególnie ważne dla zachowania ważności umowy. Do tego umowa wynajmu podpisana przez obie strony musi być skonstruowana w sposób jasny i niebudzący żadnych zastrzeżeń oraz wątpliwości.

Prawa lokatorskie, czyli co może lokator

Lista najważniejszych praw przysługujących każdemu lokatorowi jest dość obszerna. Warto wiedzieć więc, z jakich przywilejów może skorzystać wynajmujący lokal mieszkalny. Z pewnością będzie to przede wszystkim możliwość korzystania z lokalu w sposób zgodny z przeznaczeniem oraz przyzwolenie na dokonywanie zmian w lokalu za zgodą wynajmującego. Kiedy najemcy przysługiwać będzie prawo do otrzymania kosztów zwrotu za wymianę niektórych rzeczy? Wówczas, gdy zajdzie konieczność dokonania takiej wymiany, a zwrot dotyczyć będzie różnicy między wartością obecną a stanem pierwotnym wymienianych urządzeń. Zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący nie wyda lokalu mieszkalnego najemcy w umówionym wcześniej terminie. Wówczas lokator może się ubiegać o zwrot kosztów poniesionych w związku z koniecznością czasowego zamieszka w innym miejscu.

W takiej sytuacji najemca może skorzystać również z przysługującego mu prawa odstąpienia od umowy. Co zaś będzie warunkiem tego, że lokator może żądać obniżenia wysokości czynszu? Z pewnością będą to stwierdzone wady ograniczające użytkowanie wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Z opcji wypowiedzenia umowy skorzystać będą mogli zaś ci lokatorzy, którzy nie doczekają się usunięcia wad. Do tego należy też dodać, że lokatorowi przysługuje prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości. Tu mowa m.in. o dojściach i dojazdach do budynku oraz miejsc parkingowych, o korzystaniu z klatek schodowych, wind czy takich pomieszczeń jak strych, suszarnie lub piwnica.

Pozostając jeszcze przy temacie praw lokatorskich, warto podkreślić, że są one tak samo ważne, jak obowiązki najemcy. Do tego lokator ma prawo zgłaszać wynajmującemu wszelkie uwagi związane z obsługą lokalu przez wspólnotę mieszkaniową. Dotyczyć to będzie głównie procesu zarządzania nieruchomościami.

Prawa przysługujące z pełnomocnictwem

Lokator pełnomocnikiem właściciela mieszkania? Wbrew pozorom taka sytuacja nie jest odosobniona i zdarza się naprawdę często. Wówczas prawa lokatorskie we wspólnocie mieszkaniowej są zdecydowanie szersze. O jakich prawach konkretnie mowa? Lokator na mocy nadanych mu pisemnie uprawnień może czynnie reprezentować właściciela lokalu podczas zebrań wspólnoty – i to zarówno tych organizowanych co roku, jak i tych nadzwyczajnych. Ponadto ma prawo brać udział w głosowaniach przeprowadzanych podczas zebrań lub w trybie indywidualnego zbierania głosów w mieszkaniach. Lokatorowi, który otrzymał pełnomocnictwo od wynajmującego, przysługuje także prawo odbierania pism od zarządu wspólnoty – zarówno tych kierowanych bezpośrednio do lokali, jak i wysyłanych tradycyjnym listem poleconym oraz w nowoczesnej formie wiadomości e-mail.

Z kolei lokator uposażony w tzw. pełnomocnictwo rodzajowe może też dodatkowo głosować w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tu mowa głównie o ustalaniu wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, przyjęcia rocznego planu gospodarczego czy udzielenia zgody na podział nieruchomości gruntowej. Listę przywilejów przysługujących przy tzw. pełnomocnictwie rodzajowym należy także rozszerzyć o zapisy uwzględnione w art. 22 punkt 3. Ustawy o własności lokali.

Popularność usług profesjonalnego zarządzania nieruchomościami

Prawa lokatorskie są bardzo zróżnicowane i nierzadko dość trudno się w nich zawsze doskonale orientować. Aby nie musieć martwić się o wszelkie kwestie z dopilnowaniem praw przysługujących lokatorom, warto powierzyć zarządzanie nieruchomością profesjonalistom. Dobrych usług w tej dziedzinie nie brakuje – warto jednak postawić na sprawdzone i szeroko polecane usługi od najlepszych. W takim przypadku zyska się bezcenną pewność, że wszelkie kwestie dotyczące lokatorów mieszkań będą zawsze fachowo uregulowane.

Ważne przestrzeganie zasad we wspólnocie mieszkaniowej

Jedną z głównych, o ile nie najważniejszą rolą każdej wspólnoty mieszkaniowej, będzie organizowanie życia mieszkańców danego budynku. Cel takich działań jest jeden: ułatwienie życie pod jednym dachem, stworzenie jak najbardziej komfortowych warunków wspólnego zamieszkania, dbanie o wspólne dobro i pogodzenie często dość sprzecznych oczekiwań. Niezwykle ważne jest więc to, by lokatorzy przestrzegali zasady przyjętego regulaminu oraz nie zakłócali porządku domowego. Do ich obowiązków należeć będzie nie tylko przestrzeganie go w swoich mieszkaniach, ale również w częściach wspólnych, należących do wszystkich właścicieli.

Co może grozić niepokornemu właścicielowi mieszkania lub lokatorowi, który nie stosuje się do zasad zapisanych w regulaminie? Jeśli rażąco wykracza poza te zasady i w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców korzysta zarówno z zajmowanego lokalu mieszkalnego, jak i nieruchomości wspólnej, oraz długotrwale zalega z wnoszeniem należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć drastyczne kroki. Może zażądać sprzedaży lokalu kłopotliwego lokatora w drodze licytacji, co następuje w trybie procesowym. Z pewnością więc nie warto znaleźć się w gronie lokatorów lub właścicieli mieszkań, którzy sprawiają jakiekolwiek kłopoty. Lepszym rozwiązaniem będzie uniknięcie przykrych sytuacji i stosowanie się do obowiązującego w danym budynku regulaminu.

Kategorie