Zastanawiasz się, czym jest wspólnota mieszkaniowa? Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową? Wreszcie – jakie są jej wady i zalety? Kupując pierwsze mieszkanie w budynku wielorodzinnym, powinieneś znać zasady prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, co ważne m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Pierwsze mieszkanie od dewelopera kupione. Nowoczesne osiedle, świetnie rozplanowane strefy parkowania i zabaw dla dzieci, lokale usługowe oraz gastronomiczne. Przeprowadzka już zaplanowana, a Ty zastanawiasz się, co wiąże się z wejściem do wspólnoty mieszkaniowej. Wątpliwości budzi udział w zebraniach i podejmowanie uchwał. Kto podejmuje decyzję we wspólnocie mieszkaniowej? Jak wybierany jest zarząd i ile masz udziału w głosowaniach? Możesz być spokojny. Wszystkie zasady oparte są na przepisach prawa, wystarczy się z nimi zapoznać, aby mieć realny wpływ na wygląd i eksploatację części wspólnych Twojego budynku oraz przyległego terenu. Zamiast zagłębiać się w urzędniczy język ustawy i kodeksu cywilnego, przeczytaj nasz artykuł i poznaj podstawowe zasady działania wspólnoty mieszkaniowej.
Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową?
Zacznijmy od tego, że wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba zakładać. Powstaje ona automatycznie, na mocy prawa, gdy właściciel nieruchomości gruntowej wyodrębni pierwszy lokal mieszkalny i przeniesie jego własność na inny podmiot. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajesz się więc automatycznie, gdy podpiszesz akt notarialny zakupu mieszkania (lub darowizny). Z czasem stajesz się w pewnym sensie częścią przedsiębiorstwa o ułomnej osobowości prawnej, które może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane.
Pytanie powinno brzmieć – jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej? Obowiązkiem sukcesywnie przybywających właścicieli mieszkań jest bowiem określnie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Przejdziemy do tego za chwilę, najpierw ustalmy, czym jest wspólnota mieszkaniowa, jakie są jej prawa i obowiązki.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości wraz z otaczającym ją terenem. Przystępujesz do niej przymusowo w momencie nabycia danego lokalu i nie możesz się z tego wypisać.
Prawa i obowiązki wspólnot mieszkaniowych definiuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, która weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. Potrzeba uregulowań prawnych powstała wraz z rozwojem firm deweloperskich oraz masową prywatyzacją lokali należących do gmin i przedsiębiorstw państwowych. Powstałe w ten sposób budynki, należące do wielu właścicieli, musiały być zarządzane w odpowiedni sposób.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- mała wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą nie więcej niż trzy lokale, działa na podstawie ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną mają jednak zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności
- duża wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą więcej niż trzy lokale, działa na podstawie ustawy o własności lokali, a właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Sprawami dużej wspólnoty mieszkaniowej musi kierować specjalnie powołany zarząd lub zarządca. Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna. Członkowie wspólnoty muszą udzielić zgody zarządowi na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (w tym ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, m.in. wydatków na remont i bieżącą konserwację). Potrzebna jest wówczas uchwała, udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów na wykonanie poszczególnych zadań.
W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawieranej pomiędzy deweloperem i pierwszym nabywcą mieszkania, umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu. Wówczas wskazywana jest również osoba zarządcy. Brak takiego zapisu skutkuje zastosowaniem art. 20 ustawy o własności, który nakłada na właścicieli obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu.
Najważniejsze decyzje, dotyczące wyboru zarządu lub zarządcy oraz zasad poprawnego działania wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są na jednym z pierwszych spotkań jej członków.
Jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa może przyjąć jedną z dwóch form sprawowania zarządu: może powierzyć zarząd firmie zewnętrznej – osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie, zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) – lub go wybrać.
Jeśli Twoja wspólnota zdecydowała się nie korzystać z usług zewnętrznego zarządcy, jesteście zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu spośród Was. W zależności od treści uchwały, którą podejmujecie wspólnie podczas zebrania organizacyjnego, zarząd wspólnoty może być powołany na czas określony (kadencję) lub bezterminowo, sprawując funkcję aż do odwołania przez właścicieli lokali lub w wyniku złożenia rezygnacji.
Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej
Z reguły wszystkie spotkania wspólnoty mieszkaniowej zwołuje zarząd. Wyjątkiem jest oczywiście pierwsze zebranie organizacyjne, które może zwołać każdy członek wspólnoty, w terminie dogodnym dla wszystkich właścicieli mieszkań. Ważne, aby zawiadomić lokatorów o pierwszym zebraniu minimum tydzień przed wyznaczoną datą, w formie pisemnej, podając miejsce, godzinę oraz porządek obrad.
Na zebraniu organizacyjnym członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą wybrać zarząd, podjąć uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, uchwalić statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej.
Podsumowując, oto pięć kroków do powołania zarządu wspólnoty i ustalenia zasad jej funkcjonowania:
- Wybranie zarządu podczas pierwszego spotkania organizacyjnego.
- Uchwalenie planu gospodarczego na dany rok oraz podjęcie pierwszych uchwał, m.in. o wysokości miesięcznych zaliczek na bieżące opłaty i sprawowanie zarządu, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej oraz utworzeniu funduszu remontowego.
- Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym, aby nadać jej REGON (w ciągu 14 dni od jej powstania) oraz w urzędzie skarbowym, aby nadać jej numer NIP (w ciągu 30 dni od nadania numeru REGON).
- Wyrobienie pieczątki oraz założenie rachunku bankowego wspólnoty.
- Zarząd zawiera pierwsze umowy, które umożliwiają bieżące funkcjonowanie nieruchomości (o dostawę mediów: energii elektrycznej, wody, ogrzewania, o konserwację obiektu i wywóz nieczystości itp.).
Uchwały zapadają podczas zebrania wspólnoty, liczy się wówczas większość głosów właścicieli lokali, ustalana na podstawie wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym samym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos
Jeśli uchwała jest niezgodna z zasadami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób godzi w interesy właściciela, każdy z członków wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu.
Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w bloku lub w kamienicy?
Proces powstawania wspólnoty mieszkaniowej jest z reguły taki sam dla każdego rodzaju nieruchomości. Rodzaj wspólnoty (mała lub duża) zależy od liczby lokali. W bloku lub w kamienicy będziemy mieli do czynienia raczej z dużą wspólnotą mieszkaniową, wobec której zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali.
Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, który nie zaznaczył formy i sposobu zarządu nieruchomością wspólną, musisz wziąć udział w pierwszym zebraniu wspólnoty, na którym wybrany zostanie spośród was jej zarząd. Decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, z reguły stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej o już ugruntowanych zasadach działania. Biorąc udział w zebraniach i głosując nad danymi uchwałami, masz jednak realny wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej składają się m.in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Warto znać swoje prawa i obowiązki, kupując nowe mieszkanie.
