Rozliczanie ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczanie ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczanie ciepła we wspólnocie to trudny temat. Koszty centralnego ogrzewania w budynkach wielorodzinnych, mimo wielu ustaleń prawnych i orzeczeń, wciąż budzą sporo kontrowersji wśród mieszkańców bloków. Co warto wiedzieć o zasadach rozliczania ciepła we wspólnocie mieszkaniowej? Na jakiej podstawie wyliczane są koszty centralnego ogrzewania? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prezentujemy w poniższym wpisie. Wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszamy do lektury!

Podstawa prawna rozliczania ciepła

Bazując na ustaleniach paragrafu 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 roku, w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło wynika, że obowiązkiem przedsiębiorstwa energetycznego jest prowadzenie rozliczeń ciepła z odbiorcami na podstawie odczytów wskazań układów pomiarowo – rozliczeniowych. Te są zamontowane na przyłączach do węzłów cieplnych lub znajdują się w innych miejscach, w których dochodzi do rozgraniczenia eksploatacji różnych urządzeń bądź instalacji. Odczyty układu pomiarowo – rozliczeniowego będą wskazywać ilość ciepła pobranego na potrzeby całego budynku, a przy tym będą uwzględniać także ciepło zużyte do podgrzewania wody pobieranej z wodociągów.

Tu warto dodać, że żaden z istniejących przepisów nie zobowiązuje wcale przedsiębiorstw energetycznych do tego, by utrzymywały odrębne układy pomiarowo – rozliczeniowe czy prowadziły odrębne odczyty ilości pobranego ciepła ze zróżnicowaniem na ciepło pobrane na konkretne cele, jak też na poszczególne pomieszczenia wyodrębnione w danym budynku. Podstawą rozliczeń zakładu energetycznego z budynkiem wielolokalowym pozostaje więc rozliczanie z ilości ciepła dostarczanego do całego budynku, a nie do jego poszczególnych pomieszczeń. Warto też dodać, że wyszczególnieniem objęte zostały wyłącznie cele, na które ciepło będzie zużywane – tu mowa głównie o ogrzewaniu oraz podgrzewaniu wody użytkowej. 

Oczywiste pozostaje więc także to, że umowa podpisana przez przedsiębiorstwo energetyczne, zawierana jest z właścicielem budynku wielolokalowego lub zarządcą tego obiektu. Ten ostatni występuje jako odbiorca ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 Prawa energetycznego. Błędnym przekonaniem jest to, jakoby ta umowa została podpisana z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami.

Kto powinien rozliczyć ciepło dostarczone do budynku?

Zgodnie z przepisami, na mocy zapisu art. 45a Prawa energetycznego, osobą zobowiązaną do rozliczenia kosztów ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego, pozostaje właściciel takiego obiektu lub jego zarządca. Do jego obowiązków zaliczyć trzeba będzie konieczność rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne oraz użytkowe w danym budynku.

Koszty ciepła – jak właściwie je obliczyć?

Przyjmuje się, że w związku z fizycznymi właściwościami ciepła, dość trudno jest wyznaczyć jedną, doskonałą metodę rozliczania kosztów ogrzewania w blokach mieszkalnych. Warto podkreślić, że najlepszym rozwiązaniem będzie jedynie oszacowanie ilości ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia. Wszystko dlatego, że ciepło znane jest z przenikania przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. W jaki sposób więc najwłaściwiej i najbardziej rzetelnie powinno rozliczać się koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych? Sprawdziliśmy to – podpowiadamy więc.

Różne metody rozliczania kosztów

Opłaty ponoszone na centralne ogrzewanie mogą być rozliczane na różnych zasadach. Dopuszcza się tworzenie rachunków na podstawie wskazań ciepłomierzy, jak i urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów. Praktyką jest również rozliczanie kosztów według powierzchni lub kubatury lokalu. Tu warto jeszcze dodać, że koszty centralnego ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego przyjmują powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni, lub kubatury zajmowanych lokali. 

O tym, która z form rozliczania kosztów ciepła będzie ostatecznie obowiązywała w danej wspólnocie, decydować będzie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego. Do tego należy pamiętać też o tym, że wybrana metoda powinna zostać ujęta w wewnętrznym regulaminie rozliczeń ciepła. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej regulamin ten powstaje w drodze uchwały właścicieli lokali. Dokument ten powinien również zostać przedstawiony do wiadomości lokatorów zamieszkujących w danym budynku w terminie nie późniejszym, niż 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

Dodatkowo nie należy też zapominać i o tym, że wybrany sposób rozliczania kosztów ciepła powinien uwzględniać współczynniki wyrównawcze, które wynikają z położenia lokalu w bryle budynku. Do tego nie bez znaczenia ma być także generowanie energooszczędnych zachowań użytkowników lokali, jak i ustalanie opłat w taki sposób, by koszty te odpowiadały zużyciu ciepła.

Ważne wewnętrzne regulaminy rozliczania

W związku z brakiem spójnych i kompleksowych przepisów regulujących sposób rozliczania kosztów ogrzewania, istotną rolę grać będą wewnętrzne regulaminy rozliczania funkcjonujące we wspólnotach mieszkaniowych. Jakie systemy spotkać można najczęściej? Będzie to z pewnością opcja rozliczania kosztów ciepła w systemie indywidualnego rozliczania oraz druga możliwość – rozliczanie w sposób ryczałtowy. Druga opcja występuje wszędzie tam, gdzie brak jest urządzeń pomiarowych w danym lokalu mieszkalnym. Choć wariant ten może niektórych zaciekawić, to jednak należy podkreślić, że stawka ryczałtowa zazwyczaj wiązać się będzie z wyższą wysokością, niż stawka obowiązująca przy wskazaniach wynikających z odczytów urządzeń pomiarowych. 

Ostatnie lata pokazują jednak, że coraz częstszą zasadą panującą w wielu wspólnotach czy spółdzielniach mieszkaniowych, jest zmierzanie do ograniczania kosztów ogrzewania nieruchomości. Zaobserwować można podejmowanie różnorodnych starań w tym zakresie, by uzmysłowić właścicielom lokali mieszkalnych, jak ważne jest oszczędzanie ciepła. Praktyka ta będzie miała ogromne znaczenie nie tylko w globalnym wymiarze, ale również i tym lokalnym. Zauważa się też tendencję do racjonalizacji korzystania z dostaw ciepła, co jest szczególnie widoczne w procesie rozliczania kosztów na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych,

Rozliczanie ciepła – jakie kryterium wybrać?

Lektura naszego wpisu pokazuje, że koszty centralnego ogrzewania mogą być dzielone nie tylko na podstawie odczytów wynikających ze wskazań podzielników ciepła. Mogą wynikać także z powierzchni lokali. Tym samym przyjmuje się, że odczyt ciepłomierza czy podzielnika może być tylko jednym ze składników metody obliczania całkowitego zużycia ciepła przez dany lokal. Z pewnością też postawienie tylko i wyłącznie na metodę rozliczania zużytego ciepła wynikającą ze stosunku do powierzchni poszczególnych lokali, nie będzie generować energooszczędnych nawyków użytkowników lub właścicieli lokali. 

Koszty stałe i zmienne ciepła

Koszty dostaw ciepła do budynku wielolokalowego podzielić można na koszty stałe oraz koszty zmienne. Do grupy tych pierwszych zalicza się koszty niezależne od faktycznego poziomu zużycia ciepła. Podstawą do ich ustalenia jest udział powierzchni użytkowej lub kubatury lokalu. Z kolei koszty zmienne dostaw ciepła ustalane są na bazie wskazań układu pomiarowo – rozliczeniowego. Jak opisane rodzaje kosztów wyglądają w praktyce? Zazwyczaj część opłat za energię cieplną ponoszona przez użytkowników danego lokalu, jest wyższa niż ta, która będzie wynikiem rozdzielenia kosztów stałych na lokatorów.

Z  kolei część zmienna będzie najczęściej mniejsza od tej, która byłaby wynikiem rozdzielenia kosztów zmiennych na poszczególnych lokatorów. Skąd ta zależność? Okazuje się, że jest bardzo prosta do wytłumaczenia. Wynika z tego, że część dostaw ciepła dostarczonych do budynku jest zużywana przez pomieszczeia znajdujące się w częściach wspólnych. Tu mowa głównie o piwnicach czy korytarzach. Do tego nie warto zapominać też o pomieszczeniach nieopomiarowanych. Takimi będą wnętrza pozbawione ciepłomierzy czy urządzeń wskaźnikowych, jak np. łazienki.

Błędy w rozliczeniach ciepła

Współcześnie w rozliczeniach kosztów ciepła, mimo rozwoju techniki, wciąż mogą wkraść się błędy. Ich źródła upatrywać należy najczęściej w niewłaściwym montażu podzielników ciepła w budynkach wielolokalowych. Nie zaleca się więc umieszczania podzielników w łazienkach oraz kuchniach w takich obiektach. Dzięki temu nie zaistnieje taka sytuacja, w której koszty centralnego ogrzewania mogłyby być błędnie rozliczane. Pominięcie wskazań podzielników w kuchni czy łazience ma decydować o tym, że koszty ciepła w danym lokalu będą dzielone maksymalnie sprawiedliwie, a przez to odpowiadać będą faktycznemu zużyciu ciepła w lokalach mieszkalnych. Nie zaistnieją wówczas też sytuacje, w których mogłoby dojść do różnego rodzaju przekłamań wynikających np. z ciepła wytwarzanego w inny sposób, niż przez grzejniki c.o. 

Rozliczanie ciepła przez profesjonalistów

Czy rozliczając koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej, nie warto korzystać ze wsparcia dobrej firmy specjalizującej się w tego rodzaju usługach? Oczywiście, że warto! Tym bardziej że jest to rozwiązanie o wiele prostsze i zdecydowanie bardziej skuteczne, niż miałoby się samodzielnie zajmować kwestiami związanymi z administracją czy rozliczeniami. Wspomniana opcja jest jedną z najwygodniejszych nie tylko dla mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej, ale również dla zarządcy danej wspólnoty. Warto wybierać usługi od najlepszych w branży i postawić na profesjonalne rozliczanie ciepła w budynkach wielolokalowych.

Prawa lokatorskie: wszystko, co musisz o nich wiedzieć

Prawa lokatorskie: wszystko, co musisz o nich wiedzieć

Prawa lokatorskie mają chronić. Zobacz, jak to robią i dlaczego powinieneś mieć o nich jak najszerszą wiedzę!

Najem jest jedną z niezwykle popularnych form inwestowania posiadanych środków finansowych, ale nie tylko. To także ciesząca się ogromnym zainteresowaniem forma użyczenia mieszkania. Dwiema stronami umowy w takim przypadku pozostają najemca i wynajmujący. W jaki sposób regulowane są prawa tych osób? Wiele kwestii rozstrzygają stosowne rozwiązania prawne. Co warto wiedzieć o prawach lokatorskich? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prezentujemy w poniższym wpisie.

Podstawa prawna

Najważniejszym rozwiązaniem w zakresie zabezpieczenia praw najemcy oraz wynajmującego pozostaje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku (o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W jej zapisach znaleźć można wiele interesujących treści. Ważne pozostaje jednak to, że sama ustawa nie precyzuje spraw związanych z wynajmem mieszkań przez ich właścicieli. Kwestie te mogą być zawarte w regulaminie spółdzielni lub w statucie.

Co warto wiedzieć o najważniejszych zapisach z tejże ustawy? O czym warto wiedzieć, zanim podpisz się umowę najmu? Zapraszamy do lektury dalszej części naszego artykułu. Niebawem prawa lokatorskie będą Waszym konikiem!

Różnica między najemcą a wynajmującym

Choć współcześnie dostęp do wiedzy nie jest w zasadzie praktycznie niczym ograniczony, to wciąż wiele osób myli pojęcia najemca i wynajmujący. Różnicę między tymi pojęciami najlepiej wyjaśnia ustawa o ochronie praw lokatorów. W myśl jej zapisów lokator będzie najemcą lokalu lub osobą używającą danego lokalu, korzystając z innego tytułu prawnego niż prawo własności. Z kolei wynajmującym będzie właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba, z którą będzie wiązać najemcę stosunek prawny (najprościej: umowa wynajmu lokalu). W wielkim skrócie zaś, aby określić, jaka jest różnica między najemcą a wynajmującym, będzie stwierdzenie, że wynajmujący wynajmuje mieszkanie, a lokator najmuje dany lokal mieszkalny.

Istota spółdzielczego prawa do lokalu

Jest też jednak sposób na to, by nie trzeba było wynajmować mieszkania od kogoś. Jak tego dokonać? Wystarczy skorzystać ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Polega ono na przekazaniu przez spółdzielnię mieszkaniową swoim członkom lokali, które do nich należą. Tego typu mieszkania określa się mianem mieszkań lokatorskich. Istotną kwestią pozostaje to, że w takim przypadku spółdzielnia mieszkaniowa zachowuje prawo własności mieszkania oraz nim zarządza, jednak w rzeczywistości lokal ma najemcę. Warto dodać jeszcze, że spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego powstaje wyłącznie w kilku przypadkach. Jakich? Mowa o zawarciu pisemnej umowy między spółdzielnią a osobą, wniesieniu przez przyszłego najemcę wkładu mieszkaniowego w wysokości około 30% lub zobowiązaniu się przez najemcę do ponoszenia opłat wynikających z bieżącego użytkowania lokalu.

Jakie kwestie reguluje prawo spółdzielcze?

Według założeń spółdzielczego prawa lokatorskiego lokatorzy nie mają prawa własności. Nie mogą więc sprzedać lokalu mieszkalnego, założyć księgi wieczystej czy wziąć kredyt hipoteczny. Wszystko wynika z tego, że nie dysponują prawem własności. Ponadto są zobowiązani do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z użytkowaniem mieszkania spółdzielczego. Warto też wiedzieć, że prawo lokatorskie do mieszkania zakłada, że lokator korzysta z ochrony stanu posiadania. Co to oznacza w praktyce? To, że nie można bezprawnie usunąć go z zajmowanego lokalu – szczególnie wówczas, jeśli regularnie opłaca czynsz. Decydują o tym przepisy z nowelizacji ustawy z 2016 roku. Do tego warto również dodać, że mieszkanie lokatorskie nie może być dziedziczone. Choć kwestia ta wygląda nieco inaczej wówczas, gdy lokator wniesie wkład mieszkaniowy. Dodatkowo nie można zapominać i o tym, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania nie może być sprzedane, nie podlega egzekucji oraz nie może zostać podzielone.

O czym pamiętać, przed podpisaniem umowy wynajmu?

Czy decyzję o podpisaniu umowy wynajmu mieszkania warto podejmować pochopnie? Oczywiście, że nie. Tym bardziej że prawa i obowiązki dotyczyć będą obu stron umowy – w żadnym przypadku nie będą one jednostronne. Warto więc jeszcze przed podpisaniem dokumentu zdobyć aktualną wiedzę na temat praw lokatora. Do tego należy pamiętać też o tym, by spisać wszystkie ustalenia między stronami. Jest to szczególnie ważne dla zachowania ważności umowy. Do tego umowa wynajmu podpisana przez obie strony musi być skonstruowana w sposób jasny i niebudzący żadnych zastrzeżeń oraz wątpliwości.

Prawa lokatorskie, czyli co może lokator

Lista najważniejszych praw przysługujących każdemu lokatorowi jest dość obszerna. Warto wiedzieć więc, z jakich przywilejów może skorzystać wynajmujący lokal mieszkalny. Z pewnością będzie to przede wszystkim możliwość korzystania z lokalu w sposób zgodny z przeznaczeniem oraz przyzwolenie na dokonywanie zmian w lokalu za zgodą wynajmującego. Kiedy najemcy przysługiwać będzie prawo do otrzymania kosztów zwrotu za wymianę niektórych rzeczy? Wówczas, gdy zajdzie konieczność dokonania takiej wymiany, a zwrot dotyczyć będzie różnicy między wartością obecną a stanem pierwotnym wymienianych urządzeń. Zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący nie wyda lokalu mieszkalnego najemcy w umówionym wcześniej terminie. Wówczas lokator może się ubiegać o zwrot kosztów poniesionych w związku z koniecznością czasowego zamieszka w innym miejscu.

W takiej sytuacji najemca może skorzystać również z przysługującego mu prawa odstąpienia od umowy. Co zaś będzie warunkiem tego, że lokator może żądać obniżenia wysokości czynszu? Z pewnością będą to stwierdzone wady ograniczające użytkowanie wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Z opcji wypowiedzenia umowy skorzystać będą mogli zaś ci lokatorzy, którzy nie doczekają się usunięcia wad. Do tego należy też dodać, że lokatorowi przysługuje prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości. Tu mowa m.in. o dojściach i dojazdach do budynku oraz miejsc parkingowych, o korzystaniu z klatek schodowych, wind czy takich pomieszczeń jak strych, suszarnie lub piwnica.

Pozostając jeszcze przy temacie praw lokatorskich, warto podkreślić, że są one tak samo ważne, jak obowiązki najemcy. Do tego lokator ma prawo zgłaszać wynajmującemu wszelkie uwagi związane z obsługą lokalu przez wspólnotę mieszkaniową. Dotyczyć to będzie głównie procesu zarządzania nieruchomościami.

Prawa przysługujące z pełnomocnictwem

Lokator pełnomocnikiem właściciela mieszkania? Wbrew pozorom taka sytuacja nie jest odosobniona i zdarza się naprawdę często. Wówczas prawa lokatorskie we wspólnocie mieszkaniowej są zdecydowanie szersze. O jakich prawach konkretnie mowa? Lokator na mocy nadanych mu pisemnie uprawnień może czynnie reprezentować właściciela lokalu podczas zebrań wspólnoty – i to zarówno tych organizowanych co roku, jak i tych nadzwyczajnych. Ponadto ma prawo brać udział w głosowaniach przeprowadzanych podczas zebrań lub w trybie indywidualnego zbierania głosów w mieszkaniach. Lokatorowi, który otrzymał pełnomocnictwo od wynajmującego, przysługuje także prawo odbierania pism od zarządu wspólnoty – zarówno tych kierowanych bezpośrednio do lokali, jak i wysyłanych tradycyjnym listem poleconym oraz w nowoczesnej formie wiadomości e-mail.

Z kolei lokator uposażony w tzw. pełnomocnictwo rodzajowe może też dodatkowo głosować w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tu mowa głównie o ustalaniu wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, przyjęcia rocznego planu gospodarczego czy udzielenia zgody na podział nieruchomości gruntowej. Listę przywilejów przysługujących przy tzw. pełnomocnictwie rodzajowym należy także rozszerzyć o zapisy uwzględnione w art. 22 punkt 3. Ustawy o własności lokali.

Popularność usług profesjonalnego zarządzania nieruchomościami

Prawa lokatorskie są bardzo zróżnicowane i nierzadko dość trudno się w nich zawsze doskonale orientować. Aby nie musieć martwić się o wszelkie kwestie z dopilnowaniem praw przysługujących lokatorom, warto powierzyć zarządzanie nieruchomością profesjonalistom. Dobrych usług w tej dziedzinie nie brakuje – warto jednak postawić na sprawdzone i szeroko polecane usługi od najlepszych. W takim przypadku zyska się bezcenną pewność, że wszelkie kwestie dotyczące lokatorów mieszkań będą zawsze fachowo uregulowane.

Ważne przestrzeganie zasad we wspólnocie mieszkaniowej

Jedną z głównych, o ile nie najważniejszą rolą każdej wspólnoty mieszkaniowej, będzie organizowanie życia mieszkańców danego budynku. Cel takich działań jest jeden: ułatwienie życie pod jednym dachem, stworzenie jak najbardziej komfortowych warunków wspólnego zamieszkania, dbanie o wspólne dobro i pogodzenie często dość sprzecznych oczekiwań. Niezwykle ważne jest więc to, by lokatorzy przestrzegali zasady przyjętego regulaminu oraz nie zakłócali porządku domowego. Do ich obowiązków należeć będzie nie tylko przestrzeganie go w swoich mieszkaniach, ale również w częściach wspólnych, należących do wszystkich właścicieli.

Co może grozić niepokornemu właścicielowi mieszkania lub lokatorowi, który nie stosuje się do zasad zapisanych w regulaminie? Jeśli rażąco wykracza poza te zasady i w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców korzysta zarówno z zajmowanego lokalu mieszkalnego, jak i nieruchomości wspólnej, oraz długotrwale zalega z wnoszeniem należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć drastyczne kroki. Może zażądać sprzedaży lokalu kłopotliwego lokatora w drodze licytacji, co następuje w trybie procesowym. Z pewnością więc nie warto znaleźć się w gronie lokatorów lub właścicieli mieszkań, którzy sprawiają jakiekolwiek kłopoty. Lepszym rozwiązaniem będzie uniknięcie przykrych sytuacji i stosowanie się do obowiązującego w danym budynku regulaminu.

System do obsługi wspólnot mieszkaniowych – dlaczego warto poznać  eMieszkaniec.pl?

System do obsługi wspólnot mieszkaniowych – dlaczego warto poznać eMieszkaniec.pl?

Po wpisaniu w wyszukiwarkę hasła „system do obsługi wspólnot mieszkaniowych” wyświetla się nam ponad 3 mln wyników. Zważywszy na specyfikę branży jest to naprawdę ogromna liczba. Jeśli przeanalizujemy przedmiotowy rynek to znajdziemy kilkadziesiąt oprogramowańktóre w taki czy inny sposób obejmując tematykę zarządzania nieruchomościami. Jedne istnieją od przeszło dwudziestu lat, inne powstały dopiero niedawno. Jednak to, co je wszystkie łączy to schematyczność. 

Praktycznie wszystkie – z małymi wyjątkami – są tworzone w sposób tendencyjny i przewidywalny. Szczegółowa analiza pozwala stwierdzić, że różnią się tylko i wyłącznie dwiema cechami. Po pierwsze, zakresem funkcjonalności. Po drugie, prostotą użytkowania. 

Charakterystyczne elementy, które system do obsługi wspólnot mieszkaniowych powinien posiadać

Zakres funkcjonalności jest sumą tego wszystkiego, co program do zarządzania nieruchomościami „potrafi”. Wydawcy takich systemów prześcigają się, aby ich rozwiązanie było jak najbardziej komplementarne. Łączyło w sobie wiele modułów, realizowało skomplikowane procesy, a przy tym wpisywało się w obowiązującą na dany moment politykę komunikacji. Kiedyś, aby kupić i zainstalować system należało spotkać się w biurze z handlowcem i przeprowadzić proces wdrożenia. Dziś wiele rozwiązań umożliwia zakupy online, które sprowadzają się do szybkiej rejestracji i natychmiastowej pracy z systemem. Funkcjonalność więc poszerza swój zakres nie tylko o niezbędne mechanizmy pracy, ale również ich technologię. Nadal jednak nie wykracza poza szablonowy schemat myślenia o obsłudze nieruchomości. 
Prostota użytkowania z kolei to pewna wykładnia tego, jak wygodnie i szybko użytkownik porusza się po systemie. Cecha ta w dużej części pozostaje w sferze subiektywności. Ktoś bowiem, kto jest przyzwyczajony do rozwiązań sprzed kilku lat będzie uważał je za zdecydowanie prostsze w obsłudze niż te współczesne. I słusznie, doświadczenia pracy w danym środowisku wpływają na to, jak je postrzegamy. I jeśli praca nie nastręcza nam problemów, to po co zmieniać coś, co działa.

Te dwie cechy w dużej mierze są wyznacznikiem dzisiejszych rozwiązań. W związku z otwarciem się rynku (proces deregulacji), coraz więcej firm informatycznych myśli o tym i chce wypłynąć na ocean oprogramowań do zarządzania nieruchomościami. Horyzonty są szerokie więc z pewnością każdy znajdzie miejsce dla siebie. Pytanie tylko do zarządców statek z jakim oprogramowaniem będą chcieli wpuścić do własnego portu. Czy tylko ten, który różni się od innego zakresem funkcjonalności bądź prostotą użytkowania? Czy to aby nie za mało?

Czym tak naprawdę jest eMieszkaniec.pl?

Gdybyśmy jako zespół eMieszkaniec.pl mieli wskazać nasze miejsce wśród flotylli programów do zarządzania mielibyśmy proste zadanie. Nie ma tam nas. eMieszkaniec.pl nie jest programem do zarządzania nieruchomościami. Na tle konkurencji nie wyróżnia się zakresem funkcjonalności, modularnością systemu czy prostotą użytkowania. W naszym rozumieniu, te cechy to dziś warunek konieczny każdego dobrego programu, a nie cecha różnicująca.

Chcieliśmy, aby eMieszkaniec.pl był czymś więcej niż suchym programem. Był stylem myślenia o oprogramowaniu. Po pierwsze, nasze rozwiązanie od początku do końca nie jest wielomodułowe. Nie służy zarządzaniu nieruchomościami, obsłudze spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów czy obsłudze nieruchomości komercyjnych. Jest systemem przeznaczonym stricte dla wspólnot mieszkaniowych. eMieszkaniec.pl to dedykowane rozwiązanie dla wspólnot, uwzględniające tylko i wyłącznie ich specyfikę zarządzania i rachunkowości.

Po drugie, dzięki charakterowi i architekturze systemu, eMieszkaniec.pl jest uosobieniem samodzielności. Autonomia bowiem była główną ideą jaka przyświecała nam podczas tworzenia aplikacji. Liczne rozmowy z zarządcami i administratorami wskazały nam jasny kierunek. Prowadzone wspólnoty nie są korporacjami, ale małymi działalnościami, którym zależy na wysoce niezależnej i swobodnej pracy. To, że narzędzie ma być kompletne i proste było już tylko konsekwencją systemu.

Zależało nam na tym, aby zarządca czy administrator wspólnoty był całkowicie sam w stanie obsłużyć wszystkie niezbędne zadania wynikające z charakteru pracy. I to z dowolnego miejsca, o dowolnej porze i czasie. Bez konieczności skomplikowanych procedur. 

eMieszkaniec.pl a konkurencja

eMieszkaniec.pl nie jest rozwiązaniem najdoskonalszym. Nie jest też rozwiązaniem najlepszym. Jest natomiast rozwiązaniem specjalnym. Dedykowanym wspólnotom mieszkaniowym, których obsługa wymaga indywidualnego podejścia. Szczególnie w kwestii rachunkowości. Najlepiej to widać na przykładzie płatności za oprogramowanie. System nie uwzględnia licencjonowania, opłaty wstępnej czy kosztów wdrożenia. Korzystanie z programu odbywa się poprzez rozliczenia za każdą jedną wspólnotę. Bez żadnych dodatkowych kosztów. 
Nasz system jest najbliższy wykładni przepisów prawa i praktyki. Udało nam się bowiem stworzyć zespół, który dzięki swej wiedzy i doświadczeniu połączył to co praktyczne, z tym co teoretyczne. 

Co więcej, dzięki swojej specjalizacji eMieszkaniec.pl jest rozwiązaniem, którego architektura informatyczna pozwala na swobodne przebudowywania systemu zgodnie z pojawiającymi się trendami. Nie ma więc możliwości, że nie dotrzymamy rynkowi kroku. Wręcz odwrotnie, jesteśmy w stanie być o kilka przed nim. A tę wędrówkę dopiero zaczęliśmy.

Jak zarządzać „małą wspólnotą mieszkaniową”?

Jak zarządzać „małą wspólnotą mieszkaniową”?

W małych wspólnotach mieszkaniowych, czyli takich, które funkcjonują w budynkach mieszczących do siedmiu lokali włącznie, nie ma obowiązku powoływania zarządu, który kierowałby sprawami wspólnoty i reprezentowałby właścicieli lokali. Prawo (art. 19 Ustawie z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali zwanej dalej WłLoU) dopuszcza możliwość sprawowanie takiego zarządu bezpośrednio przez wszystkich właścicieli (tzw. zarząd właścicielski).

W małej wspólnocie obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Narzucają one na właścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Decyzje w zakresie zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów. Chyba że właściciele jednomyślnie zadecydują, że będą głosować według zasady: „jeden właściciel – jeden głos”.

W przypadku decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W małej wspólnocie możliwy jest także zarząd za formalnym zleceniem. Jest to równoznaczne z powierzeniem spraw wspólnoty w ręce osoby fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 WłLoU) bądź powołaniem formalnego zarządu (art. 20 ust 1 WłLoU). Powierzenie zarządu na mocy Ustawy o własności lokali skutkuje nakazem stosowania jej przepisów w funkcjonowaniu wspólnoty.

Jak zarządzać małą wspólnotą?

Warto także pamiętać, że w małej wspólnocie, gdzie właścicielom łatwiej o sprawniejszą organizację, zarządzanie realizowane przez licencjonowanego zarządcę może okazać zbyteczne (tj. zbyt kosztowe). Tak więc wybór formy zarządu nieruchomością pozostaje w gestii właścicieli. Wspomniana ustawa niewątpliwie wprowadza pewne udogodnienia, jak chociażby brak konieczności powoływania zarządu (tzw. zarząd właścicielski).

Fundusz remontowy czy bieżący?

Fundusz remontowy czy bieżący?

Obecnie w wielu wspólnotach mieszkaniowych funkcjonuje tzw. fundusz remontowy, jednak w podstawowym akcie prawnym regulującym działalność wspólnot tj. Ustawie z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) brak jest jakiejkolwiek wzmianki na jego temat. 

Fundusz remontowy jest de facto częścią składową kosztów zarządu, dokładnie zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej. Zaliczka remontowa to praktyczne narzędzie stosowane w procesie przeprowadzania oraz rozliczania remontu w budynku, szczególnie ważne z perspektywy właściciela lokalu. Na funduszem remontowym odkładane są zazwyczaj środki finansowe na przyszłe, niezbędne do przeprowadzenia inwestycje w nieruchomości. Podobnie jak fundusz bieżący fundusz remontowy zwykle posiada odrębne konto księgowe, niekiedy także rachunek bankowy. Podobny jest również cel wyodrębnienia tego funduszu – pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, przy czym w przypadku funduszu remontowego stanowią je wydatki na remonty. Skoro istnieje tyle podobieństw między tymi dwoma funduszami dlaczego wspólnoty decydują się na ich rozdzielenie?

Fundusz remontowy i fundusze rozdzielone

Istnienie funduszu remontowego pozwala na sprawniejszą kontrolę środków finansowych w części przeznaczonej na remonty. Ciężko jest bowiem zarządzać funduszem, na którym gromadzone są środki pieniężne przeznaczone na różne cele. Występowanie zarówno zaliczki bieżącej, jak i remontowej dostarcza członkom wspólnoty bezpośredniej informacji na temat bieżących kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości oraz kosztów większych napraw i remontów.

Wraz z upływem czasu część nieruchomości będzie się zużywać, wystąpi konieczność przeprowadzenia remontu bądź gruntownej naprawy zniszczonej części budynku. Dlatego też właściciele powinni regularnie ponosić koszty korzystania z nieruchomości, co pomoże zapobiec poniesienia jednorazowo dużego wydatku. Nieprzewidziany remont w powiązaniu z brakiem wyodrębnienia funduszu remontowego może okazać się dla nieprzygotowanych na niego właścicieli lokali katastrofalny w skutkach.

Przesłanką tworzenia funduszu remontowego jest nie tylko rozłożenie w czasie kosztów utrzymania nieruchomości, lecz także rozłożenie tych kosztów na wszystkich właścicieli. Jest to szczególnie ważne z perspektywy nowych właścicieli lokali, którzy w obliczu konieczności przeprowadzenia remontu i braku funduszu remontowego poniosą, z resztą niesłusznie, koszt tego remontu za okres kiedy nie byli jeszcze właścicielami. Toteż tak rozumiana zaliczka remontowa ma odzwierciedlać bieżące użytkowanie nieruchomości przez obecnego właściciela lokalu, a jej celem jest pokrycie w przyszłości kosztów odtworzenia zużytej części wspólnej.