sie 9, 2021 | blog
Kogo by się dziś nie zapytało o godziny obowiązywania ciszy nocnej w Polsce, z pewnością każdy by odpowiedział, że jest to czas między godziną 22:00, a 6:00 rano. Dodatkowo też w większości z nas jest przekonanie, że podczas ciszy nocnej nie wolno zakłócać spokoju innych osób, uznając, że jest to czas zarezerwowany dla odpoczynku. Czy istnieją jakieś regulacje prawne, w myśl których w tych właśnie godzinach obowiązuje cisza nocna? A może przywołany zakres godzin wynika raczej z naszych przyzwyczajeń i zwyczajnego dobrego wychowania oraz ogólnie przyjętych zasad współżycia społecznego? Najważniejsze kwestie związane z ciszą nocną poruszamy w naszym wpisie. Zapraszamy do lektury – naprawdę warto!
Cisza nocna – dobry zwyczaj?
W aktach prawnych obowiązujących w Polsce nadaremno szukać można zapisu, który wskazywałby na to, że cisza nocna to czas między godziną 22:00, a 6:00 rano. To, co przyjmuje się ogólnie za czas ciszy nocnej, wynika raczej z prawa zwyczajowego, czyli przyjętej i akceptowalnej praktyki. Oczywiście praktyka ta jest uznawana przez polskie sądownictwo. W jakich więc aktach prawnych można znaleźć jakieś zapisy o zakłócaniu spokoju czy odpoczynku nocnego? Jak się okazuje, taki zapis znajduje się w kodeksie wykroczeń, w art. 51 § 1, który ma następujące brzmienie: „Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”. Zapis ten rzecz jasna stanowić będzie podstawę do składania różnego rodzaju roszczeń czy skarg, jednak nie precyzuje w żadnym przypadku, w jakich godzinach zabronione jest stosowanie wymienionych praktyk.
Cisza nocna – przepis regulowany wewnętrznie
Nawiązując do tego, że w obowiązującym w Polsce prawie nie ma zapisu o ciszy nocnej i godzinach jej trwania, przyjąć można, że przepisy regulowane są wewnętrznie. Mieszkańcy bloków stosują się więc najczęściej do regulaminu obiektu mieszkalnego, ustalanego przez nikogo innego, jak np. zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym zarząd lub administrator może odstąpić od godzin zwyczajowych, lub wskazać dokładnie te, które przyjmuje się za godziny zwyczajowo obowiązującej ciszy nocnej. Wszystkie zapisy dotyczące godzin przeznaczonych dla odpoczynku i niemogących być zakłócanych przez hałaśliwe zachowania, umieszcza się w regulaminie porządkowym spółdzielni mieszkaniowej. Dokument ten stanowić będzie podstawę do późniejszego, ewentualnego dochodzenia należnych roszczeń za zakłócanie ciszy nocnej obowiązującej na terenie danej wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej.
Dodatkowa regulacja – porządek domowy
W budynkach o dużej licznie lokali, których właściciele tworzą wspólnotę lub funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe, obowiązuje dodatkowo tzw. porządek domowy. Zapisy tej regulacji to efekty ustaleń organów zarządzających, a szczegółowym wytycznym podporządkować się powinni lokatorzy. Nie jest jednak tak, że porządek domowy ktoś sobie wymyślił i ot tak, on sobie jest. Istnienie tej regulacji wynika z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, jak również z kodeksu cywilnego (obowiązek dotyczy najemców na mocy art. 683) oraz z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 1710, który odsyła do przepisów o własności lokali).
Jakie mogą być konsekwencje nieprzestrzegania porządku domowego? Będzie nim chociażby nakaz przymusowej sprzedaży mieszkania lub wypowiedzenie umowy najmu osobie niestosującej się do obowiązujących wszystkich mieszkańców regulacji. Oczywiście do tych sytuacji może dojść wówczas, gdy naruszenia porządku domowego będą uporczywe, nagminnie się powtarzające, intensywne, długotrwałe, a nawet złośliwe. Warto zaznaczyć jednak, że pozbawienie własności lub prawa do lokalu może nastąpić tylko i wyłącznie w wyniku wyroku sądowego w procesie, w którym zostanie udowodnione rażące naruszanie porządku domowego. W praktyce takie przypadki występują naprawdę rzadko i zaliczane są do grupy tych ekstremalnych.
Cisza nocna a komfort sąsiada
Pojęcie ciszy nocnej na gruncie prawa cywilnego odnosić będzie do regulacji stosunków sąsiedzkich, o których mówi art. 144 kodeksu cywilnego. Według zapisów zawartych we wskazanym artykule mówi się o powstrzymaniu się od działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Prawo wskazuje jednak, że aby można było mówić o zakłóceniach, te musiałyby być ponad przeciętną miarę, czyli musiałby przekraczać 60 decybeli w strefie zamieszkania. Bardziej szczegółowo można mówić o immisji, czyli wpływie na nieruchomość znajdującą się po sąsiedzku. Wszelkiego rodzaju działania czy aktywności w czasie trwania zwyczajowej ciszy nocnej, powinny być dopasowane do stosunków miejscowych, czyli miejskiej zabudowy aglomeracji lub otoczenia – np. jeśli nieruchomość znajduje się na terenie miejskim.
Gdy prawo do ciszy jest ograniczane
Zwyczajowa cisza nocna trwająca w godzinach 22:00 – 6:00 ma ogromne znaczenie dla komfortowego wypoczynku po ciężkim dniu pracy czy innych aktywności. Są jednak pewne czynniki, które skutecznie uniemożliwiają korzystanie z prawa do odpoczynku. O jakich czynnikach mowa? Zaliczyć do nich należy organizację hucznych, całonocnych imprez, głośne prace remontowe w środku nocy czy niekończące się kłótnie, czy przekrzykiwania sąsiadów. Hałaśliwe zachowania nie pozwalają zaznać spokoju, uniemożliwiają spokojny sen i są naprawdę uciążliwe. Czy w sytuacji ich wystąpienia można próbować jakoś się bronić i próbować dochodzić swoich praw oraz składać roszczenia odszkodowawcze? Jak tego rodzaju problemy są regulowane prawnie?
Jak skutecznie uciszyć sąsiadów?
Naruszanie zwyczajowej ciszy nocnej nie jest przyjemnością zwłaszcza dla tych osób, które sąsiadują z lokalem mieszkalnym, w którym nie stosuje się do godzin ciszy. W takiej sytuacji warto osobiście zwrócić uwagę hałasującym sąsiadom i spróbować przemówić do ich rozsądku. Jeśli jednak taka interwencja nie przyniesie efektu, nie warto bać się zgłosić sprawy na Policję lub straż miejską. Czym kończy się wizyta funkcjonariuszy? Z reguły hałaśliwi mieszkańcy bloku otrzymują upomnienie lub mandat. Ta druga kara stosowana jest szczególnie wówczas, gdy osoby nagminnie zakłócają ciszę nocną i nie stosują się do zapisów regulaminu obowiązującego wszystkich mieszkańców danego bloku, obiektu czy spółdzielni. Mandat lub założenie sprawy sądowej grozić będą też tym osobom, które w stosunku do funkcjonariuszy lub sąsiadów zachowywać się będą agresywnie. Jakiego rodzaju karę wymierzyć może zaś sąd? Niestosujący się do regulaminu sąsiad może zostać ukarany karą grzywny (od 20 do nawet 5 000 zł), aresztu (od 5 do 30 dni), jak i nawet pozbawienia wolności. W obliczu takich konsekwencji zakłócanie ciszy nocnej z pewnością nie jest opłacalne.
Do tego warto wspomnieć, że policjanci mogą skierować do sądu wniosek o ukaranie sprawcy zakłócającego ciszę nocną także wówczas, gdy ten znajduje się pod wpływem alkoholu lub innych środków odurzających. Problem w ustaleniu sprawcy wykroczenia może wystąpić wówczas, gdy hałas jest tworzony przez grupę osób.
Obiektywna ocena zakłóceń
Nie subiektywnie, a obiektywnie należy oceniać to, czy zaobserwowana sytuacja w godzinach trwania odpoczynku nocnego jest zakłócaniem powszechnie przyjętego porządku. Osoba, której przeszkadzają więc konkretne hałaśliwe zachowania np. sąsiadów, nie może odwoływać się jedynie do indywidualnych odczuć, ale do obiektywnych przesłanek. Taką z pewnością będzie chociażby uporczywe wiercenie w ścianie w mieszkaniu sąsiada o godzinie 2:00 nad ranem.
Ważny dobry przepływ informacji międzysąsiedzkiej
Jeśli planujemy organizację hucznej imprezy w mieszkaniu w bloku lub przeprowadzenie gruntownego, a przez to bardzo głośnego remontu, warto z wyprzedzeniem poinformować o tym najbliższych sąsiadów. Niech będą świadomi, że hałas z naszego mieszkania jest wyłącznie okazjonalny i podyktowany wyższą koniecznością. Informując odpowiednio wcześnie sąsiadów o naszych planach, możemy zapobiec temu, by w naszym mieszkaniu pojawiła się ekipa funkcjonariuszy policji lub straży miejskiej. Takie dobre praktyki sąsiedzkie naprawdę warto stosować!
sie 9, 2021 | blog
Zastanawiasz się, czym jest wspólnota mieszkaniowa? Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową? Wreszcie – jakie są jej wady i zalety? Kupując pierwsze mieszkanie w budynku wielorodzinnym, powinieneś znać zasady prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, co ważne m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Pierwsze mieszkanie od dewelopera kupione. Nowoczesne osiedle, świetnie rozplanowane strefy parkowania i zabaw dla dzieci, lokale usługowe oraz gastronomiczne. Przeprowadzka już zaplanowana, a Ty zastanawiasz się, co wiąże się z wejściem do wspólnoty mieszkaniowej. Wątpliwości budzi udział w zebraniach i podejmowanie uchwał. Kto podejmuje decyzję we wspólnocie mieszkaniowej? Jak wybierany jest zarząd i ile masz udziału w głosowaniach? Możesz być spokojny. Wszystkie zasady oparte są na przepisach prawa, wystarczy się z nimi zapoznać, aby mieć realny wpływ na wygląd i eksploatację części wspólnych Twojego budynku oraz przyległego terenu. Zamiast zagłębiać się w urzędniczy język ustawy i kodeksu cywilnego, przeczytaj nasz artykuł i poznaj podstawowe zasady działania wspólnoty mieszkaniowej.
Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową?
Zacznijmy od tego, że wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba zakładać. Powstaje ona automatycznie, na mocy prawa, gdy właściciel nieruchomości gruntowej wyodrębni pierwszy lokal mieszkalny i przeniesie jego własność na inny podmiot. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajesz się więc automatycznie, gdy podpiszesz akt notarialny zakupu mieszkania (lub darowizny). Z czasem stajesz się w pewnym sensie częścią przedsiębiorstwa o ułomnej osobowości prawnej, które może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane.
Pytanie powinno brzmieć – jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej? Obowiązkiem sukcesywnie przybywających właścicieli mieszkań jest bowiem określnie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Przejdziemy do tego za chwilę, najpierw ustalmy, czym jest wspólnota mieszkaniowa, jakie są jej prawa i obowiązki.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości wraz z otaczającym ją terenem. Przystępujesz do niej przymusowo w momencie nabycia danego lokalu i nie możesz się z tego wypisać.
Prawa i obowiązki wspólnot mieszkaniowych definiuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, która weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. Potrzeba uregulowań prawnych powstała wraz z rozwojem firm deweloperskich oraz masową prywatyzacją lokali należących do gmin i przedsiębiorstw państwowych. Powstałe w ten sposób budynki, należące do wielu właścicieli, musiały być zarządzane w odpowiedni sposób.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- mała wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą nie więcej niż trzy lokale, działa na podstawie ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną mają jednak zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności
- duża wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą więcej niż trzy lokale, działa na podstawie ustawy o własności lokali, a właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Sprawami dużej wspólnoty mieszkaniowej musi kierować specjalnie powołany zarząd lub zarządca. Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna. Członkowie wspólnoty muszą udzielić zgody zarządowi na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (w tym ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, m.in. wydatków na remont i bieżącą konserwację). Potrzebna jest wówczas uchwała, udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów na wykonanie poszczególnych zadań.
W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawieranej pomiędzy deweloperem i pierwszym nabywcą mieszkania, umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu. Wówczas wskazywana jest również osoba zarządcy. Brak takiego zapisu skutkuje zastosowaniem art. 20 ustawy o własności, który nakłada na właścicieli obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu.
Najważniejsze decyzje, dotyczące wyboru zarządu lub zarządcy oraz zasad poprawnego działania wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są na jednym z pierwszych spotkań jej członków.
Jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa może przyjąć jedną z dwóch form sprawowania zarządu: może powierzyć zarząd firmie zewnętrznej – osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie, zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) – lub go wybrać.
Jeśli Twoja wspólnota zdecydowała się nie korzystać z usług zewnętrznego zarządcy, jesteście zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu spośród Was. W zależności od treści uchwały, którą podejmujecie wspólnie podczas zebrania organizacyjnego, zarząd wspólnoty może być powołany na czas określony (kadencję) lub bezterminowo, sprawując funkcję aż do odwołania przez właścicieli lokali lub w wyniku złożenia rezygnacji.
Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej
Z reguły wszystkie spotkania wspólnoty mieszkaniowej zwołuje zarząd. Wyjątkiem jest oczywiście pierwsze zebranie organizacyjne, które może zwołać każdy członek wspólnoty, w terminie dogodnym dla wszystkich właścicieli mieszkań. Ważne, aby zawiadomić lokatorów o pierwszym zebraniu minimum tydzień przed wyznaczoną datą, w formie pisemnej, podając miejsce, godzinę oraz porządek obrad.
Na zebraniu organizacyjnym członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą wybrać zarząd, podjąć uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, uchwalić statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej.
Podsumowując, oto pięć kroków do powołania zarządu wspólnoty i ustalenia zasad jej funkcjonowania:
- Wybranie zarządu podczas pierwszego spotkania organizacyjnego.
- Uchwalenie planu gospodarczego na dany rok oraz podjęcie pierwszych uchwał, m.in. o wysokości miesięcznych zaliczek na bieżące opłaty i sprawowanie zarządu, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej oraz utworzeniu funduszu remontowego.
- Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym, aby nadać jej REGON (w ciągu 14 dni od jej powstania) oraz w urzędzie skarbowym, aby nadać jej numer NIP (w ciągu 30 dni od nadania numeru REGON).
- Wyrobienie pieczątki oraz założenie rachunku bankowego wspólnoty.
- Zarząd zawiera pierwsze umowy, które umożliwiają bieżące funkcjonowanie nieruchomości (o dostawę mediów: energii elektrycznej, wody, ogrzewania, o konserwację obiektu i wywóz nieczystości itp.).
Uchwały zapadają podczas zebrania wspólnoty, liczy się wówczas większość głosów właścicieli lokali, ustalana na podstawie wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym samym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos
Jeśli uchwała jest niezgodna z zasadami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób godzi w interesy właściciela, każdy z członków wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu.
Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w bloku lub w kamienicy?
Proces powstawania wspólnoty mieszkaniowej jest z reguły taki sam dla każdego rodzaju nieruchomości. Rodzaj wspólnoty (mała lub duża) zależy od liczby lokali. W bloku lub w kamienicy będziemy mieli do czynienia raczej z dużą wspólnotą mieszkaniową, wobec której zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali.
Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, który nie zaznaczył formy i sposobu zarządu nieruchomością wspólną, musisz wziąć udział w pierwszym zebraniu wspólnoty, na którym wybrany zostanie spośród was jej zarząd. Decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, z reguły stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej o już ugruntowanych zasadach działania. Biorąc udział w zebraniach i głosując nad danymi uchwałami, masz jednak realny wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej składają się m.in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Warto znać swoje prawa i obowiązki, kupując nowe mieszkanie.
sie 9, 2021 | blog
Pierwsze chłodniejsze dni i niższe temperatury za oknem już nawet we wrześniu sprawiają, że coraz więcej osób szuka informacji o dacie rozpoczęcia sezonu grzewczego. Mieszkańcy bloków dowiadują się tego najczęściej od zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Warto podkreślić, że przepisy obowiązujące w Polsce nie definiują, od kiedy dokładnie ma być włączone ogrzewanie oraz jak długo ma trwać sezon grzewczy. Co należałoby wiedzieć o tym temacie, by spać spokojnie i nie martwić się o to, że przenikliwy chłód pojawi się w naszym własnym „M”? Na najważniejsze pytania odpowiadamy w poniższym wpisie. Zapraszamy do lektury!
Sezon grzewczy – co to jest?
Powołując się na rozporządzenie ministra gospodarki z 15 stycznia 2007 roku można się dowiedzieć, że sezon grzewczy to okres, w którym panujące warunki atmosferyczne są wskazaniem do ciągłego dostarczania ciepła, a celem dostaw tego ciepła pozostaje ogrzewanie obiektów. Tyle teorii. W praktyce zaś należy wskazać na taką zależność – aby można było mówić o popłynięciu ciepła do mieszkań, taką decyzję powinien podjąć właściciel obiektu (w wielu przypadkach będzie to zarządca spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej). Następnie ma on za zadanie zgłoszenie potrzeby włączenia ogrzewania nie gdzie indziej jak do przedsiębiorstwa ciepłowniczego.
Ciepłe kaloryfery – co mówią o tym przepisy?
Zgodnie z obowiązującymi niegdyś przepisami, już kilkudniowe utrzymywanie się temperatury zewnętrznej o godzinie 19:00 poniżej 12°C, było kwalifikacją do uruchomienia ogrzewania. Teraz jednak sytuacja nieco się zmieniła. Wiele osób decydujących się na włączenie ogrzewania, odwołuje się do rozporządzenia ministra infrastruktury. W tym rozporządzeniu mowa o tym, by w pokojach, przedpokojach i kuchni utrzymywać temperaturę na poziomie nie niższym niż 20°C, a w łazienkach osiągającym wysokość nawet 24°C. Zapisy tego rozporządzenia nie są jednak brane pod uwagę przez władze spółdzielni mieszkaniowych. W efekcie więc zarządcy nieruchomości decydują najczęściej o włączeniu ogrzewania w blokach wraz z początkiem października.
Do kiedy trwa sezon grzewczy?
Bazując na niegdysiejszych założeniach można by stwierdzić, że sezon grzewczy powinien trwać od 15 października do 25 kwietnia. Obecnie jednak nie ma jednej, powszechnie przyjętej daty i określonego dnia w roku, w którym powinno się uruchomić ogrzewanie. Podobnie sytuacja wygląda wówczas, gdy mówimy o zakończeniu sezonu grzewczego. W obu przypadkach najistotniejszym czynnikiem pozostaje wartość temperatury panującej na zewnątrz. Logiczne pozostaje więc to, że im dłużej jest ciepło, tym dłużej administratorzy zwlekają z podjęciem decyzji o rozpoczęciu sezonu grzewczego. W sytuacji zaś, gdy dość wysokie temperatury zewnętrzne utrzymują się przez dłuższy czas, to spółdzielnie mieszkaniowe kończą sezon grzewczy wcześniej – przypada to najczęściej na przełom marca i kwietnia.
Sezon grzewczy a powrót niskich temperatur
Nierzadko może zdarzyć się i tak, że zarządcy nieruchomości z powodu przyjemnej aury podejmą decyzję o dość wczesnym zakończeniu sezonu grzewczego. W przypadku jednak, gdy niskie temperatury powrócą, centralne ogrzewanie powinno zostać włączone ponownie. Warto o tym pamiętać, nie zawsze przecież istnieje możliwość skutecznego przewidzenia pogody, a ta szczególnie w ostatnich latach potrafi płatać prawdziwe figle.
Zapowietrzone kaloryfery – częsty problem
Choć wydawać by się mogło, że rozpoczęcie sezonu grzewczego przez spółdzielnię mieszkaniową to dobra wiadomość dla wszystkich mieszkańców bloku, nie zawsze tak jest w praktyce. Co robić w sytuacji, gdy mimo informacji o dostawie ciepła, kaloryfery pozostają wciąż zimne? Warto wówczas kaloryfery odpowietrzyć, przez poluzowanie odpowiedniego pokrętła. Należy bowiem doprowadzić do takiej sytuacji, by powietrze się całkowicie ulotniło, a ewentualna woda wypełniająca kaloryfer, mogła z niego wykapać. Co jednak zrobić wtedy, gdy odpowietrzenie kaloryferów nie pomoże? Koniecznie trzeba zgłosić problem zarządcy. Może się okazać, że doszło do awarii centralnego ogrzewania, którą należałoby usunąć. Warto podkreślić jednak, że problem zapowietrzonych kaloryferów pojawia się najczęściej w budynkach starszego budownictwa. Nie oznacza jednak, że nie może pojawić się i w nowoczesnym budownictwie. W każdym razie warto zadbać o to, by profilaktycznie odpowietrzyć kaloryfery. Po co blokować ciepło, którego w chłodne noce oraz poranki i tak jest jak na lekarstwo?
Bardzo często informację o rozpoczęciu sezonu grzewczego administrator wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej wywiesza w miejscu ogólnodostępnym dla wszystkich mieszkańców danego budynku. Warto wówczas zastosować się do zalecenia, by odkręcić zawory termostatyczne przy grzejnikach we wszystkich mieszkaniach.
Grzejniki przygotowane do sezonu grzewczego
Przyjemne ciepło uwielbia chyba każdy – warto zadbać więc o to, by można było się nim w pełni cieszyć. Warto podkreślić, że samo odpowietrzenie grzejników to nie wszystko, co należałoby wykonać przed rozpoczęciem sezonu grzewczego. Równie ważną i bardzo prostą zarazem czynnością pozostaje dokładne wyczyszczenie kaloryfera. Wprawdzie kurz w nieaktywnym grzejniku jeszcze nikomu zbyt mocno nie zaszkodził, ale już mocno zakurzony, a przy tym ciepły grzejnik może spalać kurz i powodować nieprzyjemny swąd. Zanieczyszczenia pod wpływem wyższej temperatury będą bowiem unosiły się w górę, a przez to docierały do dróg oddechowych mieszkańców. Z pewnością nie będzie to przyjemne doznanie zarówno dla dzieci, jak i osób starszych czy tych, którzy cierpią na różnego rodzaju alergię wziewną.
Czym warto czyścić kaloryfer? Dobrym pomysłem będzie wykorzystanie szmatki zwilżonej detergentem. W taki sposób dobrze jest wyczyścić wszystkie miejsca na kaloryferze, dostępne z zewnątrz.
Umowa na ciepło
Co decyduje o tym, że ciepło w sezonie grzewczym trafia do lokali mieszkalnych w blokach? To umowa zawarta między zarządcą budynku, wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią, z konkretnym dostawcą ciepła. Dokument ten ma charakter cywilnoprawny i zaliczany jest do umów sprzedaży. Jakie informacje się w nim znajdują? Przede wszystkim jest wskazana ilość ciepła zakupiona na potrzeby skutecznego ogrzania obiektu w danym sezonie grzewczym. Jak w każdej innej umowie, także i w tej z pewnością znajdzie się zapis o tym, co w sytuacji, gdy dostawca ciepła nie wywiąże się ze swoich obowiązków lub dostarczana energia nie będzie zgodna z określonymi parametrami jakościowymi. W sytuacji stwierdzenia zaniedbań ze strony dostawcy ciepła, odbiorcy będą mogli liczyć na obniżki cen na dany okres świadczenia usługi.
O sezonie grzewczym w skrócie
Podsumowując: sezon grzewczy rozpoczyna się najczęściej w okresie po rozpoczęciu kalendarzowej jesieni, a kończy się na przełomie marca i kwietnia. W praktyce nie ma jednak konkretnej daty rozpoczęcia grzania czy jego zakończenia. W tej kwestii decyzję podejmują zarządcy lub administratorzy spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej. Wskaźnikiem do podjęcia decyzji o uruchomieniu sezonu grzewczego jest bazowanie na prognozach pogody – tym dłużej utrzymują się temperatury poniżej 12°C (stan na godzinę 19:00), tym szybciej można liczyć na to, że grzejniki w mieszkaniach w blokach będą ciepłe. Oczywiście trzeba pamiętać o właściwym przygotowaniu grzejników – ich dokładnym wyczyszczeniu z kurzu i brudu oraz odpowietrzeniu. Zwłaszcza dopełnienie tej ostatniej czynności sprawi, że grzejniki będą grzały równomiernie i zapewniały dostęp do komfortowego i tak pożądanego ciepła w coraz chłodniejsze jesienne dni i noce. Można wnioskować również o przyspieszenie uruchomienia sezonu grzewczego – w tym celu dobrze jest zebrać podpisy większej liczby zainteresowanych mieszkańców, po czym odpowiednie pismo dostarczyć do administracji budynku wielorodzinnego. W takiej sytuacji możliwa jest taka opcja, że administracja przychyli się do wniosku mieszkańców i wcześniej wystąpi o dostawę ciepła do danego budynku.
sie 9, 2021 | blog
Podstawą planowania w każdej wspólnocie mieszkaniowej będzie przyjęcie planu gospodarczego, który wynika z ustawy. Co warto wiedzieć o najważniejszych założeniach takiego planu? Z jakich obowiązków rozliczyć się muszą administratorzy i zarządcy nieruchomościami? Najważniejsze zagadnienia związane z efektywnym planowaniem we wspólnocie mieszkaniowej poznać można dzięki lekturze naszego wpisu. Zapraszamy do lektury wszystkich zainteresowanych tym tematem.
Plan gospodarczy wspólnoty – co to takiego?
Mianem planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej określa się budżet operacyjny nieruchomości wspólnej. Plan stanowić będzie też swego rodzaju prognozę przychodów i kosztów na nadchodzący rok obrachunkowy. Rzetelnie i dokładnie opracowany dokument zawierać będzie wszelkie informacje o planowanych inwestycjach, które miałyby być sfinansowane przez właścicieli lokali w konkretnym roku obrachunkowym. Ponadto w takim planie znajdą się też środki finansowe przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz pokrycie kosztów utrzymania lokali. Koszty, które zostały wymienione jako ostatnie, dotyczą sytuacji, w której wspólnota jest pośrednikiem w zakresie dostaw mediów do lokali.
W zapisach rocznego planu gospodarczego znaleźć powinien się także harmonogram przychodów, ze szczególnym uwzględnieniem wysokości zaliczek pobieranych od właścicieli. W planie nie może zabraknąć też przychodów z innych źródeł – np. z odsetek bankowych czy wpływów z najmu nieruchomości wspólnej.
Kiedy ustala się plan gospodarczy?
Żadna wspólnota mieszkaniowa nie mogłaby efektywnie działać bez dobrze przygotowanego planu gospodarczego. Ten jest podstawą planowania wszelkiego rodzaju działań podejmowanych we wspólnocie. Warto wiedzieć więc, że wszelkie ustalenia związane z jego przyjęciem odbywają się już na początku roku obrotowego, podczas corocznego zebrania właścicieli lokali. Takie spotkanie najczęściej odbywa się do końca pierwszego kwartału, na mocy art. 30 ustawy o własności lokali (w skrócie: UWL) ust. 2 pkt 1 w zw. z ust. 1 pkt 3 UWL. Przyjęcie rocznego planu gospodarczego zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością. Dlatego też, działając na mocy art. 22 ust. 3 pkt 2 UWL, konieczne jest podjęcie stosownej uchwały.
Należy też dodać, że już po zakończeniu roku obrotowego dopilnować trzeba rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz rozliczenia uiszczonych zaliczek, oraz innych przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązkiem zarządcy jest wówczas złożenie rocznego sprawozdania z dokonanych czynności w imieniu wspólnoty. To wówczas można wykazać nadwyżkę przychodów nad kosztami, deficyt lub wartości zbilansowane. Wymienione rozliczenia powinny być też zatwierdzone uchwałą właścicieli lokali. Ponadto w sprawozdaniu nie może zabraknąć informacji o wykonaniu przez zarząd założeń uwzględnionych w przyjętym na początku roku obrachunkowego planie gospodarczym.
Warto podkreślić, że uchwalenie planu gospodarczego we wspólnocie da szerokie możliwości realizacji dobra wspólnego – ono zaś powinno być celem każdej wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki realizacji założeń uwzględnionych w planie możliwe staje się nieustanne modernizowanie wspólnej nieruchomości, z czego korzyści czerpać mogą wszyscy właściciele lokali.
Główne koszty zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej
Do najważniejszych kosztów związanych z zarządzaniem we wspólnocie mieszkaniowej zalicza się koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz koszty wynikające z opłat dotyczących utrzymania lokali. Te dwa wymienione rodzaje kosztów powinny być rozliczane odrębnie. Warto też dodać, że rozliczenie finansowe oraz plan gospodarczy we wspólnocie mieszkaniowej powinny być spójne, oraz zgodne z układem obowiązującym w ramach art. 14 UWL. Ponadto wszelkie dokumenty muszą być czytelne i dostępne w formie akceptowanej przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Jaka forma dokumentacji rozliczeniowej sprawdza się najlepiej w praktyce? Będzie to dwustronicowy plan gospodarczy oraz składające się z dwóch stron rozliczenie finansowe, zawierające informacje o osiagniętych przychodach i poniesionych kosztach. Trzeba jednak podkreślić, że wzór obu typów dokumentów nie musi być w każdej wspólnocie jednakowy. O wyglądzie dokumentów rozliczeniowych decydować będą właściciele lokali w drodze uchwały.
Co może być przychodem we wspólnocie mieszkaniowej?
Pozycja uwzględniająca przychody we wspólnocie mieszkaniowej jest pozycją niezwykle ważną. Warto wiedzieć jednak, jakie środki zaliczane są właśnie do tej kategorii. Przychodami we wspólnocie będą więc takie środki jak:
- zaliczki wpłacone przez właścicieli lokali na utrzymanie części wspólnej budynku – mowa głównie o środkach przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów jej eksploatacji
- zaliczki wpłacone na świadczenia komunalne, w tym m.in. za zużycie wody, wywóz śmieci, ścieki czy energię cieplną – w tej grupie znajdą się wszystkie koszty rozliczane przez administratora wspólnoty, które są niezależne od wspólnoty
- zaliczki wpłacone na fundusz remontowy
Jak wygląda rozliczenie wspólnoty mieszkaniowej?
Sprawozdanie z działalności wspólnoty obejmować będzie przedstawienie rozliczeń obejmujących kwestie finansowe, jak i opisowe. Najważniejsze, by sprawozdanie z rocznej działalności wspólnoty mieszkaniowej było jak najbardziej czytelne, rzetelne i kompletne. Nie może więc w nim zabraknąć szczegółowego sprawozdania finansowego, podpisanego przynajmniej przez dwóch członków zarządu lub zarządcę. Dokument ten powinien obejmować dane ujęte pozaksięgową ewidencją przychodów i kosztów oraz innych rozliczeń obowiązujących dla danej nieruchomości. Część opisowa sprawozdania z kolei powinna zawierać odpowiedzi na tematy związane z rozliczeniem działalności wspólnoty mieszkaniowej, w tym opisanie dokonanych lub planowanych remontów i innego rodzaju przedsięwzięć.
Warto pamiętać, że sprawozdanie finansowe we wspólnocie mieszkaniowej powinno być przedłożone na rocznym zebraniu właścicieli lokali, a ci powinni je otrzymać przynajmniej 7 dni przed zebraniem. Podczas takiego spotkania nie tylko się omawia przedłożone sprawozdanie, ale również głosuje nad jego przyjęciem lub odrzuceniem. Należy podkreślić, że w uchwale o przyjęciu sprawozdania to wspólnota będzie podejmować decyzję, w jaki sposób rozliczyć istniejące nadwyżki lub straty. Według zasady rozliczenie to powinno nastąpić stosownie do udziału właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Dopuszczalne są sytuacje, w których przekazuje się wynik dodatni sprawozdania na cele funduszu remontowego lub pokrywa się istniejące straty z zarządu bieżącego środkami pochodzącymi z funduszu remontowego. Warto też pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, za nieprzyjęcie sprawozdania finansowego nie grożą żadne skutki. O tym, jak ostatecznie postąpi zarządca nieruchomości w sprawie rozliczenia wyniku sprawozdania finansowego, decydować będzie uchwała wspólnoty.
Usługi profesjonalnego planowania we wspólnocie
Kompleksowa obsługa wspólnoty mieszkaniowej nie jest łatwym zadaniem. Dlatego też obecnie wielu zarządców nieruchomości decyduje się na korzystanie z profesjonalnych usług wsparcia w zakresie sukcesywnego zarządzania nieruchomością. Dzięki wsparciu fachowców możliwe staje się jeszcze bardziej efektywne planowanie we wspólnocie mieszkaniowej, co pozwoli na stałe modernizowanie i ulepszanie części wspólnej nieruchomości. Korzystanie z dedykowanego oprogramowania wspomagającego zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi daje szereg korzyści. Umożliwia m.in. sprawniejsze:
- ewidencjonowanie lokali i właścicieli w zarządzanych wspólnotach
- obsługiwanie uchwał i głosowań
- generowanie zestawień i raportów
- stały dostęp do dokumentów księgowych oraz podglądu rozrachunków
Korzystanie z usług profesjonalnego wsparcia w zarządzaniu nieruchomością jest obecnie bardzo popularne i przynosi mnóstwo korzyści. Warto więc znaleźć firmę, która te usługi zaoferuje i z nich skorzystać. Z pewnością nie będzie to ze stratą dla wspólnoty mieszkaniowej, a podmiot ten może tylko i wyłącznie na tym skorzystać.
Planowanie we wspólnocie mieszkaniowej – podsumowanie
Przyjęcie przemyślanego, rocznego planu gospodarczego we wspólnocie mieszkaniowej to pierwszy krok do tego, by określić nie tylko budżet operacyjny nieruchomości wspólnej, ale by również wyznaczyć czynności, w które zostaną zainwestowane pieniądze pozyskane od właścicieli lokali. Warto pamiętać, że przyjmowany do końca pierwszego kwartału plan gospodarczy pozwala na skuteczne zaplanowanie przeprowadzenie wszelkich prac dotyczących nieruchomości wspólnej w danym roku obrachunkowym. Dobrze byłoby więc, by taki plan gospodarczy wspólnoty był dokładnie przemyślany i skrupulatnie przygotowany – w końcu stanowić będzie dokument przedstawiający planowane koszty utrzymania nieruchomości.
sie 9, 2021 | blog
Planowanie remontu mieszkania nie jest procesem łatwym. Wymaga nie tylko odpowiedniej wiedzy, ale i umiejętnego rozplanowania wszelkich prac. Niezwykle ważna pozostaje ponadto wiedza w obszarze konieczności zgłaszania planowanych prac. Komu należałoby takie prace zgłosić? Czy sytuacja wygląda tak samo w przypadku mieszkań zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową, jak i spółdzielnię mieszkaniową? Czy znaczenie ma zakres remontu, który chcemy przeprowadzić? Odpowiedzi na wszystkie najważniejsze pytania prezentujemy w naszym wpisie. To lektura obowiązkowa dla tych wszystkich osób, które planują remont własnego „M” i chcą wykonać go zgodnie z obowiązującym prawem.
Zanim rozpoczną się prace
Remont mieszkania to pojęcie bardzo ogólne. Jeszcze przed przystąpieniem do jakichkolwiek działań warto odpowiedzieć sobie na kilka kluczowych pytań. Przede wszystkim warto zapoznać się z treścią regulaminu zarządcy nieruchomości – o ile taki dokument istnieje. Następnie warto dokładnie sprawdzić, czy lokalami mieszkalnymi w danym budynku zarządza wspólnota mieszkaniowa, czy może jest to spółdzielnia mieszkaniowa. Ponadto warto też określić dokładny zakres planowanych prac remontowych. Wyróżnia się trzy rodzaje prac usprawniających w lokalu mieszkalnym. Są to: bieżąca konserwacja, remont oraz przebudowa. Znając odpowiedzi na te pytania, można przystąpić do kolejnego etapu przygotowawczego przed rozpoczęciem prac.
Zasady remontu we wspólnocie mieszkaniowej
Będąc posiadaczem mieszkania zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową warto wiedzieć, że bez konieczności uzyskania jakiejkolwiek zgody można dokonywać zmian tych elementów, które nie są częścią wspólną nieruchomości. A co wlicza się do części wspólnej? Najczęściej są to klatki schodowe, ściany nośne nieruchomości, piony kanalizacyjne i ciepłownicze, windy, elewacja, dach oraz stropy. Elementy zaliczane do części wspólnych definiuje ustawa o własności lokali: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Choć sformułowanie to brzmi bardzo ogólnie, z pewnością wszystkie wymienione wcześniej elementy zaliczane są do części wspólnych. Żeby można było w nich cokolwiek zmienić, niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Bieżące naprawy nie wymagają zgody
Remont mieszkania zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową nie zawsze musi być zgłaszany zarządcom. Jeszcze przed rozpoczęciem wykonywania prac warto dokładnie określić, jakie prace mają zostać wykonane. Jeśli planujemy więc wykonanie prostych czynności związanych z zapobiegnięciem pogarszaniu się stanu technicznego mieszkania, zapewne z planowanymi pracami zmieścimy się w pojęciu bieżącej konserwacji lokalu. Takie prace jak malowanie, tapetowanie, wymiana podłóg, grzejników, modernizacja łazienki czy wymiana kuchenki lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę, nie muszą być zgłoszone do zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie będą wymagały uzyskania zgody od współmieszkańców czy wspólnoty mieszkaniowej. Najważniejsze, by prace modernizacyjne nie naruszały pionów. Istotne pozostaje też to, by były naprawami zorientowanymi na zapewnienie maksymalnego bezpieczeństwa oraz zgodnego z przeznaczeniem, użytkowania lokalu mieszkalnego.
A co w przypadku prac określanym mianem remontu?
Definicję remontu znajdziemy w zapisach prawa budowlanego, w art. 3 pkt. 8. Jego istotą pozostaje wykonanie prac budowlanych związanych z chęcią odtworzenia stanu pierwotnego. Prace tego rodzaju jednak nie są czynnościami związanymi z bieżącą konserwacją. Czy w takim przypadku konieczne jest zawiadomienie wspólnoty mieszkaniowej i uzyskanie jej zgody na wykonanie zaplanowanych czynności? Okazuje się, że tak. Do tego prace należy zgłosić w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta posiadającego prawa powiatu. Możliwość rozpoczęcia zaplanowanych prac remontowych zgodnie z prawem otrzymuje się dopiero po 21 dniach od zgłoszenia. W tym czasie organ może wnieść ewentualny sprzeciw. Dokonując zgłoszenia planowanych prac remontowych, warto dokładnie określić ich rodzaj, wskazać zakres wykonywanych prac oraz podać termin ich rozpoczęcia. Dodatkowo pamiętać należy także o załączeniu oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Konieczne okazać się może także załączenie odpowiednich szkiców czy rysunków, jak i pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych zgodnie z odrębnie obowiązującymi przepisami. Prace należy przeprowadzić nie później niż po upływie trzech lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Przebudowa bez zgody jest bezprawna
Ostatnim z trzech zakresów prac remontowych jest przebudowa – pojęcie zdefiniowane w prawie budowlanym w art. 3 pkt. 7a. Jakie prace formalnie wchodzą w jej skład? To przede wszystkim takie roboty budowlane, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu, z wyłączeniem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości czy liczby kondygnacji. W ramach przebudowy wykonuje się np. wyburzenie ściany nośnej czy dokonuje zmiany wielkości okien. Planując tego rodzaju prace, należy pamiętać o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Taki wniosek składa się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. Co należy do niego dołączyć? Niezbędne będą trzy egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi odrębnymi przepisami odrębnymi. Ważne, by dostarczyć również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz ewentualnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ zaś ma 65 dni na to, by wydać pozwolenie na dokonanie zaplanowanej przebudowy. Kiedy można przystąpić do prac? Nie wcześniej niż 14 dni od doręczenia pozwolenia, jednak nie później niż w terminie 3 lat. Warto pilnować tych terminów, gdyż ustawa Prawo budowlane ma ograniczony czas obowiązywania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.
Oczywiście myśląc o przebudowie mieszkania w bloku, konieczne staje się też uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Zgoda na przebudowę części wspólnych
A czy planując przebudowę części wspólnych budynku zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową, konieczne jest uzyskanie zgody na prace? Oczywiście, że tak. Zgoda ta może być zależna od podjęcia stosownej uchwały. Tę z kolei wspólnota może podjąć na zebraniu lub uzyskać w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Kary za samowolę
Warto podkreślić, że przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych w mieszkaniu, warto szczegółowo sprawdzić regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Dobrze to zrobić odpowiednio wcześniej, by wiedzieć, do jakiej kategorii zakwalifikować planowane prace. Innych formalności dokonać trzeba będzie przed rozpoczęciem prac remontowych, innych zaś w przypadku prac związanych z przebudową. Pewne jednak pozostaje to, ż wszelkie prace związane z bieżącą konserwacją, nie będą wymagały uzyskania zgody ani wspólnoty mieszkaniowej, ani urzędu czy starostwa powiatowego.
Zaniedbanie czynności opisanych wyżej może skutkować zakwalifikowaniem prac przeprowadzanych przez właściciela mieszkania do samowoli budowlanej. Niedoinformowanemu właścicielowi lokalu mieszkalnego może grozić kara grzywny lub konieczność przywrócenia stanu sprzed wykonanych prac. Warto uniknąć więc niepotrzebnych nerwów i stresu. Dobrze jest być doskonale poinformowanym i wiedzieć, do jakiej instytucji należy zgłosić planowane prace remontowe we własnym „M”. Obowiązku zgłoszenia prac nie warto bagatelizować.
W ramach podsumowania
Podsumowując – w jakich sytuacjach uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont w mieszkaniu jest obowiązkowe? Na pewno wówczas, gdy planowane przez nas prace remontowe przekraczają zakres bieżących napraw konserwacyjnych i ingerują w nieruchomość wspólną. Ponadto warto poznać też szczegółowo treść uchwał właścicieli lokali. Być może już w dokumencie uchwały został wprowadzony obowiązek uzyskania zgody na przeprowadzenie prac remontowych w lokalu mieszkalnym. Otrzymanie zgody przyda się także wtedy, gdy planujemy prace związane z przebudową naszego „M”.
